為誰(shuí)做“嫁衣”？遠(yuǎn)望谷拿地7年轉(zhuǎn)給實(shí)控人，每經(jīng)記者實(shí)探昆山周莊項(xiàng)目：3.5億關(guān)聯(lián)交易驚現(xiàn)4大謎團(tuán)！

每經(jīng)記者 輝夜 每經(jīng)編輯 吳永久

拿地7年，A股公司遠(yuǎn)望谷究竟為誰(shuí)做“嫁衣”？

2019年6月，遠(yuǎn)望谷以2.13億元的價(jià)格，將全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園有限公司（下稱(chēng)昆山遠(yuǎn)望谷）100%股權(quán)賣(mài)給了實(shí)控人徐玉鎖旗下的深圳市遠(yuǎn)望谷集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)遠(yuǎn)望谷集團(tuán)），轉(zhuǎn)讓時(shí)，昆山遠(yuǎn)望谷擁有的主要資產(chǎn)包括物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期17棟廠房/辦公樓和智慧文旅商業(yè)園內(nèi)的投資性酒店資產(chǎn)、在建迷你高球場(chǎng)，兩個(gè)園區(qū)內(nèi)的未開(kāi)發(fā)土地，以及1.5億元負(fù)債。

F、G廠房?jī)H為昆山遠(yuǎn)望谷的一小部分資產(chǎn)（制圖：鄒利）

轉(zhuǎn)讓短短10個(gè)月后——2020年4月，遠(yuǎn)望谷就公告擬以1.39億價(jià)格從昆山遠(yuǎn)望谷的上述園區(qū)中買(mǎi)回了尚在建設(shè)中兩棟廠房F和G。目前，該購(gòu)買(mǎi)廠房議案已經(jīng)被公司股東大會(huì)審議通過(guò)。

昆山遠(yuǎn)望谷智慧文旅商業(yè)園效果圖（圖片來(lái)源：昆山遠(yuǎn)望谷官網(wǎng)）

上市公司拿了這個(gè)項(xiàng)目7年，經(jīng)過(guò)不斷的投入，正要開(kāi)花結(jié)果之時(shí)，為何要選擇轉(zhuǎn)讓給實(shí)控人旗下的遠(yuǎn)望谷集團(tuán)？

為何在短短10個(gè)月之后，遠(yuǎn)望谷又會(huì)選擇以1.39億元買(mǎi)回兩棟廠房呢？

……

日前，帶著眾多疑惑，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者奔赴昆山市周莊鎮(zhèn)，歷時(shí)一周實(shí)地調(diào)查，為投資者揭露遠(yuǎn)望谷與實(shí)控人，圍繞昆山子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后的商業(yè)真相！

實(shí)地探秘回購(gòu)資產(chǎn)——F和G廠房仍在建設(shè)中

交易背景說(shuō)明（見(jiàn)上示意圖）：

（1）2019年6月，遠(yuǎn)望谷以2.13億元將昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)（含負(fù)債1.5億元）賣(mài)給遠(yuǎn)望谷集團(tuán)，當(dāng)時(shí)實(shí)控人徐玉鎖持有遠(yuǎn)望谷集團(tuán)70%股權(quán)；

（2）昆山遠(yuǎn)望谷主要資產(chǎn)包括物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園+智慧文旅商業(yè)園

物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期合計(jì)17棟廠房、辦公樓等，以及二期尚未開(kāi)發(fā)的土地等；

智慧文旅商業(yè)園資產(chǎn)：已建好的投資性酒店、在建迷你高球場(chǎng)、以及尚未開(kāi)發(fā)的土地等。

（3）2020年4月底，遠(yuǎn)望谷公告擬以1.39億購(gòu)買(mǎi)昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期內(nèi)2棟廠房（F、G樓）；

（4）購(gòu)買(mǎi)的這2棟廠房為遠(yuǎn)望谷集團(tuán)接盤(pán)昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)后，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期項(xiàng)目正在建設(shè)的兩棟廠房。

4月28日，遠(yuǎn)望谷發(fā)布了包括2019年年報(bào)及2020年一季報(bào)在內(nèi)的合計(jì)30余份公告，在這30余份公告中，其中有一則1.39億元購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)望谷集團(tuán)全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷旗下的昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園（簡(jiǎn)稱(chēng)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園）中兩棟廠房F、G，作為遠(yuǎn)望谷華東辦公總部。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，昆山遠(yuǎn)望谷原本屬于遠(yuǎn)望谷全資子公司，去年6月份，遠(yuǎn)望谷將昆山遠(yuǎn)望谷100%的股權(quán)，以2.13億元價(jià)格賣(mài)給了遠(yuǎn)望谷集團(tuán)（遠(yuǎn)望谷實(shí)控人徐玉鎖當(dāng)時(shí)有70%股份），《評(píng)估報(bào)告》顯示昆山遠(yuǎn)望谷截至2018年底，總負(fù)債1.5億。其中這筆交易披露后，遠(yuǎn)望谷收到了交易所問(wèn)詢(xún)函。

記者發(fā)現(xiàn)，在2019年6月28日回復(fù)交易所問(wèn)詢(xún)函時(shí)，遠(yuǎn)望谷曾明確表示，“后續(xù)待標(biāo)的公司房產(chǎn)建成后再購(gòu)買(mǎi)其部分房產(chǎn)。”但是，為何僅僅過(guò)了10個(gè)月，標(biāo)的公司房產(chǎn)尚未建成，遠(yuǎn)望谷就花1.39億元，向?qū)嵖厝诵煊矜i控股的遠(yuǎn)望谷集團(tuán)回購(gòu)這兩處廠房呢？

昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園沙盤(pán)（每經(jīng)記者 輝夜 攝）

2020年5月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往F和G廠房的所在地——昆山市周莊鎮(zhèn)崇遠(yuǎn)路333號(hào)遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期發(fā)現(xiàn)，截至當(dāng)天，F(xiàn)和G廠房仍未建設(shè)完成。從下圖中可以看到，F(xiàn)廠房目前已經(jīng)搭建好了部分框架結(jié)構(gòu)，G廠房目前甚至仍處于打地基的階段。

物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期F廠房建設(shè)進(jìn)度（拍攝時(shí)間：2020年5月9日下午）每經(jīng)記者 輝夜 攝

物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期G廠房建設(shè)進(jìn)度（拍攝時(shí)間：2020年5月9日下午）每經(jīng)記者 輝夜 攝

物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期G廠房建設(shè)進(jìn)度（拍攝時(shí)間：2020年5月9日下午）每經(jīng)記者 輝夜 攝

據(jù)昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心工作人員、現(xiàn)場(chǎng)F和G廠房的施工工人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等向記者介紹，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期工程實(shí)際在2019年下半年開(kāi)始動(dòng)工，F(xiàn)廠房在今年4月上旬甚至還是平地，F(xiàn)和G廠房預(yù)計(jì)能在明年年中竣工，隨后開(kāi)始園區(qū)的道路及綠化建設(shè)。該工作人員還對(duì)記者表示，如果客戶(hù)有購(gòu)買(mǎi)F或G廠房的意愿或意向，該招商中心可以去跟遠(yuǎn)望谷協(xié)調(diào)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，實(shí)際上本次遠(yuǎn)望谷向昆山遠(yuǎn)望谷回購(gòu)的兩棟廠房?jī)H是昆山遠(yuǎn)望谷小部分資產(chǎn)，其中昆山遠(yuǎn)望谷主要有兩個(gè)園區(qū)，即物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園，其中物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期的廠房已經(jīng)建設(shè)完畢（注：遠(yuǎn)望谷控股期間已建設(shè)完畢）；智慧文旅商業(yè)園一期投資性酒店（注：遠(yuǎn)望谷控股期間已建設(shè)完畢）、迷你高球場(chǎng)已經(jīng)建設(shè)完畢（注：遠(yuǎn)望谷控股期間為在建）。

針對(duì)為何在10個(gè)月后遠(yuǎn)望谷就花1.39億元購(gòu)買(mǎi)F和G廠房一事，遠(yuǎn)望谷證券部相關(guān)人士回復(fù)稱(chēng)：“當(dāng)時(shí)（2019年6月），二期廠房尚未開(kāi)始建設(shè)，不具備銷(xiāo)售條件，亦無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故不能單獨(dú)剝離交易。2020年4月，二期廠房已經(jīng)動(dòng)工，具備銷(xiāo)售條件，經(jīng)雙方友好協(xié)商，擬簽訂廠房購(gòu)買(mǎi)合同。公司按照規(guī)定履行相關(guān)的審議程序，不存在前后矛盾的情形。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2011年8月遠(yuǎn)望谷有意在華東地區(qū)布局，并與當(dāng)?shù)卣_(dá)成了合作意向，2012年6月全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷成立，當(dāng)年11月通過(guò)當(dāng)?shù)赝恋貟炫妻D(zhuǎn)讓的程序，依法獲得了兩塊土地，其中一個(gè)就是物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地，總面積8.09萬(wàn)㎡，購(gòu)地總價(jià)為2719.7萬(wàn)元；另一塊為商業(yè)用地即智慧文旅商業(yè)園，總面積6.67萬(wàn)㎡，購(gòu)地總價(jià)5000萬(wàn)元，上述兩塊土地購(gòu)地總價(jià)7720萬(wàn)元。

圖片來(lái)源：《評(píng)估報(bào)告》

圖片來(lái)源：《評(píng)估報(bào)告》疑惑一：F和G廠房公告建筑面積比施工圖建面多1484㎡

物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)論：

（1）F、G廠房正在建設(shè)，其中4月上旬F樓尚是平地；5月中旬G樓尚在地基建設(shè)；

（2）工程施工圖F、G建筑面積比遠(yuǎn)望谷公告的總建筑面積少1484㎡；

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園的土地，實(shí)際上是遠(yuǎn)望谷在2012年11月以7720萬(wàn)元的購(gòu)地成本取得，拿了7年時(shí)間，上市公司持續(xù)投入，在已建成部分廠房、辦公樓、酒店等背景下，而前后這“一賣(mài)一買(mǎi)”的兩筆交易，又是否合理？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前奔赴昆山遠(yuǎn)望谷項(xiàng)目，通過(guò)大量實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)望谷與遠(yuǎn)望谷集團(tuán)的上述兩筆交易中出現(xiàn)4大讓人疑惑之處。

4月28日，遠(yuǎn)望谷公告向昆山遠(yuǎn)望谷購(gòu)買(mǎi)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期兩棟廠房F、G，上海眾華資產(chǎn)評(píng)估有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)上海眾華）出具的《估值報(bào)告》顯示，本次購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的廠房的交易金額約1.39億元。其中F棟廠房建筑面積10380㎡，銷(xiāo)售價(jià)格6913.08萬(wàn)元；G棟廠房建筑面積為12100㎡（含建筑物7700㎡、地庫(kù)4000㎡和連廊800㎡），銷(xiāo)售價(jià)格7014.1萬(wàn)元。

上述兩棟廠房初步估值1.39億是否合理呢？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以想要入駐該產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)代表身份來(lái)到了物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園的招商中心，并從工作人員處拿到了遠(yuǎn)望谷此次要購(gòu)買(mǎi)的F和G廠房施工圖，具體如下：

F廠房一層施工圖（提供方：遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心）

G廠房一層施工圖（提供方：遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心）

放大后可以看出，F(xiàn)廠房一層的建筑面積為3252㎡，G廠房一層的建筑面積為2280㎡。

F廠房一層施工圖建面（提供方：遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心）

G廠房一層施工圖建面（提供方：遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心）

據(jù)遠(yuǎn)望谷公告，公司此次購(gòu)買(mǎi)的F和G廠房均為3層，記者從規(guī)劃圖和招商中心工作人員處獲悉，兩棟廠房各自樓層的面積均一致，因此可以算出F和G廠房的建面分別為9756㎡和6840㎡，總建面為16596㎡。

然而，根據(jù)遠(yuǎn)望谷公告，F(xiàn)和G廠房的建面分別為10380㎡和7700㎡，總公告建面為18080㎡。也就是說(shuō)，遠(yuǎn)望谷公告的建筑面積，比施工圖顯示的總建面多出了1484㎡。

圖片來(lái)源：遠(yuǎn)望谷公告

據(jù)遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“G廠房的售價(jià)是6800元/㎡，F(xiàn)廠房的售價(jià)是7000元/㎡多一點(diǎn)”。按照此價(jià)格來(lái)計(jì)算，這多出來(lái)的1484㎡對(duì)應(yīng)價(jià)值約為1025萬(wàn)元。遠(yuǎn)望谷最近5個(gè)會(huì)計(jì)年中有4年的扣非凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，且2019年的扣非凈利潤(rùn)僅為556.7萬(wàn)元。

制表：每經(jīng)記者 輝夜

針對(duì)上述差距，遠(yuǎn)望谷證券辦人士回應(yīng)表示，“本次廠房建筑面積和占地面積最終以驗(yàn)收測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)載明面積以及第三方具有期貨、證券從業(yè)資格資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。”

四川建工集團(tuán)一位擁有20多年建筑經(jīng)驗(yàn)的工地現(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，建筑物建好后的實(shí)際建筑面積，與工程施工圖應(yīng)該不會(huì)有誤差，除非是在施工過(guò)程中的尺寸出現(xiàn)偏差。

他指出：“即使是施工材料上有一些微小的誤差，例如，一些磚塊會(huì)寬幾毫米或窄幾毫米，那些都是忽略不計(jì)的。如果工人按照?qǐng)D紙來(lái)施工，那么圖紙上的尺寸是多少，實(shí)際的尺寸就應(yīng)該是多少。施工單位必須是照?qǐng)D施工，這是最基本的。但是，在建筑竣工后，還會(huì)有測(cè)繪單位的復(fù)核，交房都是以實(shí)際測(cè)量的面積為準(zhǔn)。一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在竣工后，都會(huì)請(qǐng)一個(gè)第三方、有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)做測(cè)繪報(bào)告。”

“如果廠房還未修好，評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估該廠房的建筑面積，只能依據(jù)施工圖。因?yàn)閺S房竣工后還會(huì)出具一份竣工圖。理論上來(lái)說(shuō)，只要廠房在施工過(guò)程中沒(méi)有設(shè)計(jì)變更，那么施工圖和竣工圖應(yīng)該是一致的。既然廠房還未竣工就已經(jīng)開(kāi)始評(píng)估，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)唯一的依據(jù)就只有設(shè)計(jì)單位出具的施工圖，評(píng)估的建筑面積跟施工圖也就不應(yīng)該有出入。另外，建筑面積的計(jì)算規(guī)則，在全國(guó)都是統(tǒng)一的。”該工程師對(duì)記者補(bǔ)充道。

疑惑二：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期廠房招商手冊(cè)數(shù)據(jù)比評(píng)估建面多1900㎡

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)論：

（1）物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期廠房、辦公樓等總建筑面積，評(píng)估報(bào)告比招商手冊(cè)數(shù)據(jù)少逾1900㎡；

（2）前期公告及交易所問(wèn)詢(xún)函，一期所有17棟建筑的平均均價(jià)4676元/㎡，相差面積對(duì)應(yīng)價(jià)值約894萬(wàn)元；

在去年遠(yuǎn)望谷向遠(yuǎn)望谷集團(tuán)2.13億轉(zhuǎn)讓昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)中，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園作為昆山遠(yuǎn)望谷主要資產(chǎn)之一，其中該園區(qū)一期廠房、辦公樓等已完成了建設(shè)。

在2019年6月28日遠(yuǎn)望谷對(duì)深交所問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)函中，標(biāo)的資產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期剩余未銷(xiāo)售和已售未結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品共計(jì)14項(xiàng)，建筑面積共計(jì)27025.77㎡，總價(jià)為1.145億元。

圖片來(lái)源：?jiǎn)栐?xún)函截圖

根據(jù)記者在這座物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的實(shí)地觀察和該產(chǎn)業(yè)園的招商手冊(cè)，一期有辦公樓/廠房總共17棟——評(píng)估報(bào)告產(chǎn)成品中未包含遠(yuǎn)望谷自持B6廠房和A1、A2辦公樓，被評(píng)估機(jī)構(gòu)國(guó)眾聯(lián)列在固定資產(chǎn)中。

圖片來(lái)源：招商手冊(cè)（注：圖中E、D廠房實(shí)則分別為G、F廠房）

遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期17號(hào)樓外景（每經(jīng)記者 輝夜 攝）

將14棟產(chǎn)成品總建筑面積27025.77㎡加上固定資產(chǎn)中B6、A1和A2三棟樓的總面積15698.59㎡，算出評(píng)估報(bào)告中，產(chǎn)業(yè)園一期17棟樓的總建筑面積為42724.36㎡。

圖片來(lái)源：《評(píng)估報(bào)告》

另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在該園區(qū)招商中心獲取的《招商手冊(cè)》，該產(chǎn)業(yè)園一期的總建筑面積為44896㎡，除去門(mén)衛(wèi)、垃圾房和消防泵房后共44636.34㎡，與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在園區(qū)一期內(nèi)用工具測(cè)量和計(jì)算得出的總建面相差無(wú)幾。

圖片來(lái)源：招商手冊(cè)

圖片來(lái)源：《評(píng)估報(bào)告》

其中一期園區(qū)內(nèi)，B1~B8廠房為3層、B9~B10廠房為2層、C類(lèi)型研發(fā)樓均為3層。也就是說(shuō)，遠(yuǎn)望谷評(píng)估報(bào)告中的一期建筑建面，比招商手冊(cè)上給出的一期建筑建面少了1911.98㎡。

根據(jù)遠(yuǎn)望谷回復(fù)函中所提及的一期所有17棟建筑的平均均價(jià)4676元/㎡計(jì)算得知，這1911.98㎡建筑面積對(duì)應(yīng)價(jià)格約為894萬(wàn)元。

疑惑三：兩個(gè)園區(qū)待開(kāi)發(fā)土地《評(píng)估報(bào)告》所寫(xiě)面積比回復(fù)函多了近23000㎡

調(diào)查結(jié)論：

（1）2019年6月12日評(píng)估報(bào)告、以及6月28日對(duì)交易所問(wèn)詢(xún)回函中，2號(hào)、3號(hào)所在宗地總面積，兩份公告披露的數(shù)據(jù)一致；

（2）2號(hào)地、3號(hào)地，待開(kāi)發(fā)用地的賬面價(jià)值，兩份公告數(shù)據(jù)一致；

（3）待開(kāi)發(fā)用地賬面價(jià)值一致，對(duì)應(yīng)的卻是兩份公告中不同的評(píng)估土地面積。其中評(píng)估報(bào)告中2號(hào)地、3號(hào)地待開(kāi)發(fā)用地總面積為8.22萬(wàn)㎡，而問(wèn)詢(xún)回復(fù)函中總面積僅5.94萬(wàn)㎡，上述兩份公告披露的待開(kāi)發(fā)用地面積相差2.28萬(wàn)㎡。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在2019年6月遠(yuǎn)望谷將昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)望谷集團(tuán)時(shí)，評(píng)估報(bào)告對(duì)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園尚未開(kāi)發(fā)的土地面積評(píng)估，與此后答復(fù)交易所問(wèn)詢(xún)函所列出的評(píng)估面積存在明顯出入。

具體來(lái)看，在遠(yuǎn)望谷2019年6月12日公布的評(píng)估報(bào)告中，國(guó)眾聯(lián)對(duì)“3號(hào)地昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園待開(kāi)發(fā)出售工業(yè)用地”評(píng)估的所占土地面積為35558.63㎡，對(duì)應(yīng)賬面價(jià)值為1298.6萬(wàn)元。然而，在遠(yuǎn)望谷2019年6月28日公告的對(duì)深交所問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)中卻稱(chēng)，“3號(hào)地昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園待開(kāi)發(fā)出售工業(yè)用地”的評(píng)估土地面積為19046.91㎡，兩者相差16511.72㎡。

在回復(fù)函中遠(yuǎn)望谷還明確提及，“對(duì)于在產(chǎn)品部分，其中3號(hào)地——待開(kāi)發(fā)出售工業(yè)用地評(píng)估地面價(jià)為360元/㎡”，也就是說(shuō)，《評(píng)估報(bào)告》對(duì)3號(hào)地平白無(wú)故多出了594.4萬(wàn)元的估價(jià)。

圖片來(lái)源：評(píng)估報(bào)告（落款日期：2019年5月27日）

圖片來(lái)源：遠(yuǎn)望谷對(duì)深交所問(wèn)詢(xún)函回復(fù)函（落款日期：2019年6月28日）

從上圖可以看出，除了3號(hào)地外，“2號(hào)地（周莊冷家灣二號(hào)地待開(kāi)發(fā)出售商業(yè)用地）”的土地面積也嚴(yán)重不符，計(jì)算得知，兩者相差6313.98㎡?；貜?fù)函中同樣提及，“2號(hào)地待開(kāi)發(fā)出售商業(yè)用地評(píng)估樓面地價(jià)為1320元/㎡”，由此算出《評(píng)估報(bào)告》對(duì)2號(hào)地也平白無(wú)故多出了833.4萬(wàn)元估價(jià)。

從記者上述計(jì)算中得出，遠(yuǎn)望谷在兩份公告中對(duì)其2號(hào)地及3號(hào)地的面積總計(jì)相差了近23000㎡。綜上所述，《評(píng)估報(bào)告》和回復(fù)函對(duì)于3號(hào)地和2號(hào)地的所占面積的出入，導(dǎo)致《評(píng)估報(bào)告》對(duì)兩塊地的估價(jià)總共多出了約1428萬(wàn)元。

對(duì)于上述評(píng)估面積的不一致，遠(yuǎn)望谷證券辦對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回復(fù)稱(chēng)，評(píng)估報(bào)告中2號(hào)地塊待開(kāi)發(fā)出售商業(yè)用地的所占土地面積為46666.6㎡，3號(hào)地產(chǎn)業(yè)園待開(kāi)發(fā)出售工業(yè)用地的所占土地面積為35558.6㎡，均是指其財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告中的賬面值所對(duì)應(yīng)的土地面積，已全部納入到評(píng)估范圍內(nèi)；回復(fù)函中列示的評(píng)估土地面積僅為可銷(xiāo)售部分所占土地的面積。

按照遠(yuǎn)望谷回復(fù)，一個(gè)是賬面價(jià)值對(duì)應(yīng)的土地面積，一個(gè)是可銷(xiāo)售部分土地面積，所以?xún)煞莨嬷械脑u(píng)估面積不同，但為何不同的評(píng)估面積，對(duì)應(yīng)的賬面價(jià)值卻相同呢？值得注意的是，兩份公告中所列出的賬面價(jià)值，均對(duì)應(yīng)的是昆山遠(yuǎn)望谷2號(hào)地和3號(hào)地的項(xiàng)目的待開(kāi)發(fā)土地面積——這兩個(gè)項(xiàng)目所在宗地的總用地面積80944.3㎡和66666.7㎡，與《評(píng)估報(bào)告》中所稱(chēng)的昆山遠(yuǎn)望谷在2012年11月花7720萬(wàn)元所夠地塊總用地面積完全一致。

對(duì)于遠(yuǎn)望谷在《評(píng)估報(bào)告》和去年6月份對(duì)深交所的問(wèn)詢(xún)函回復(fù)中，對(duì)2號(hào)地和3號(hào)地評(píng)估面積出現(xiàn)巨大出入的問(wèn)題，有證券律師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“信息披露應(yīng)當(dāng)及時(shí)、完整、準(zhǔn)確，如果是同一塊地，前后兩次披露的面積不一致，這就有違‘準(zhǔn)確’性的要求，屬于信息披露方面存在瑕疵。”

這位律師還補(bǔ)充稱(chēng)，這具體來(lái)說(shuō)對(duì)應(yīng)到新《證券法》的第七十八條，即“信息披露義務(wù)人披露的信息，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，簡(jiǎn)明清晰，通俗易懂，不得有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。”

圖片來(lái)源：昆山市國(guó)土資源局

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，2017年12月28日，在距離昆山遠(yuǎn)望谷2公里的地方，昆山市拍出一塊商服用地（昆地網(wǎng)[2017]掛字13號(hào)），于2018年1月10日成交。該地塊位于周莊鎮(zhèn)高勇路西側(cè)，土地面積1870.4㎡，容積率0.8~1.0，價(jià)格為279萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1492元/㎡，較遠(yuǎn)望谷評(píng)估的2號(hào)地樓面地價(jià)多172元/㎡。如果說(shuō)兩年前拍賣(mài)的土地價(jià)格是合理的，在物價(jià)和地價(jià)不斷上漲的2年后，位置相近的遠(yuǎn)望谷2號(hào)地土地（智慧文旅商業(yè)園）評(píng)估價(jià)格是否公允就很值得推敲了。

疑惑四：智慧文旅商業(yè)園酒店資產(chǎn)評(píng)估或存缺失

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)論：

（1）智慧文旅商業(yè)園中投資性酒店，一期共60間房，2018年9月正式營(yíng)業(yè)；評(píng)估報(bào)告截止日2018年12月31日，酒店房間為16間；

（2）60間客房總面積2080㎡~2681㎡，比評(píng)估報(bào)告多出456.47㎡~1057.47㎡；

（3）投資性酒店一期60間房均為昆山遠(yuǎn)望谷投資建設(shè)。

在去年遠(yuǎn)望谷向遠(yuǎn)望谷集團(tuán)2.13億轉(zhuǎn)讓昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)中，智慧文旅商業(yè)園作為其中之一的主要資產(chǎn)，而根據(jù)2018年12月31日評(píng)估基準(zhǔn)日，智慧文旅商業(yè)園中酒店資產(chǎn)，作為了投資性房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)該酒店的實(shí)地調(diào)查中，前期的評(píng)估同樣也有不少疑惑。

根據(jù)《評(píng)估報(bào)告》（基準(zhǔn)日為2018年12月31日）和對(duì)交易所問(wèn)詢(xún)回復(fù)，該酒店有16間房，總建筑面積1623.53㎡，評(píng)估單價(jià)為12700元/㎡，評(píng)估價(jià)值為2061.88萬(wàn)元。

圖片來(lái)源：《評(píng)估報(bào)告》

在結(jié)束對(duì)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園調(diào)查后，記者來(lái)到了智慧文旅商業(yè)園，穿過(guò)園區(qū)內(nèi)迷你高球場(chǎng)旁的一片尚未開(kāi)發(fā)的綠化地，記者來(lái)到上述酒店所在地。據(jù)了解，該酒店是由昆山遠(yuǎn)望谷投資、泰國(guó)都喜集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的“周莊悅云莊酒店”，按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造。

酒店一位客房經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱(chēng)，目前整個(gè)酒店包括60間客房及一個(gè)餐廳，后續(xù)包括健身中心、室內(nèi)泳池等配套設(shè)施會(huì)在二期的酒店中包含，二期將于2022年開(kāi)業(yè)。

圖片來(lái)源：周莊悅云莊酒店宣傳冊(cè)

周莊悅云莊酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間為2018年9月28日（圖片來(lái)源：都喜國(guó)際集團(tuán)官網(wǎng)）

根據(jù)上述客房經(jīng)理提供的酒店宣傳冊(cè)，該酒店一期總共60間客房于2018年9月28日便正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)，其中包括43間輕奢別墅客房與17間鄉(xiāng)村別墅客房及悅云軒綜合型餐廳。

另外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從周莊悅云莊酒店的宣傳冊(cè)上獲悉，該酒店的60間客房分為6間老宅大床房、3間老宅雙床房、5間老宅套房，2間老宅雙臥套房、1間老宅高級(jí)雙臥套房、7間云豪華大床房、26間云豪華雙床房、4間云至尊豪華大床房、4間云至尊豪華雙床房和2間云復(fù)式套房。

圖片來(lái)源：周莊悅云莊酒店宣傳冊(cè)

從上圖可以看出，除了老宅雙床房、老宅雙臥套房以及老宅高級(jí)雙臥套房外，其余所有房型的建筑面積均不等。記者根據(jù)宣傳冊(cè)上提供的建筑面積算出，這60間客房的總面積為2080㎡~2681㎡。

圖片來(lái)源：都喜國(guó)際集團(tuán)官網(wǎng)

圖片來(lái)源：都喜國(guó)際集團(tuán)官網(wǎng)

由于遠(yuǎn)望谷公告的《評(píng)估報(bào)告》中對(duì)酒店納入評(píng)估范圍的建筑面積僅有1623.53㎡，因此可以算出，于2018年9月28日便開(kāi)業(yè)的周莊悅云莊酒店一期的60間客房實(shí)際建筑面積比《評(píng)估報(bào)告》中要多出了456.47㎡~1057.47㎡。如果按照前期評(píng)估報(bào)告給出的酒店評(píng)估單價(jià)為12700元/㎡，酒店這部分多出來(lái)的價(jià)值在580萬(wàn)元~1343萬(wàn)元。

換言之，在前期對(duì)酒店資產(chǎn)的評(píng)估中，評(píng)估報(bào)告或少計(jì)入580萬(wàn)元~1343萬(wàn)元，即遠(yuǎn)望谷對(duì)這部分資產(chǎn)或少賣(mài)580萬(wàn)元~1343萬(wàn)元。

周莊悅云莊酒店大堂（每經(jīng)記者 輝夜 攝）

另一方面，周莊悅云莊酒店在2018年9月28日，一期60間客房便已經(jīng)開(kāi)業(yè)，評(píng)估報(bào)告的基準(zhǔn)日是2018年12月31日，那為什么評(píng)估報(bào)告只評(píng)估了一期A-3的16間酒店？

遠(yuǎn)望谷在就上述問(wèn)題回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者置評(píng)請(qǐng)求時(shí)表示，“2號(hào)地（智慧文旅商業(yè)園）一期A-3酒店，總建筑面積1623.53㎡，本次評(píng)估已將其所有建筑面積納入評(píng)估范圍中，根據(jù)國(guó)眾聯(lián)公司現(xiàn)場(chǎng)人員查勘及酒店負(fù)責(zé)人介紹，該棟酒店內(nèi)部裝修及設(shè)施按照高檔別墅酒店建設(shè)，建筑有16個(gè)高級(jí)酒店客房（套房）。您所講的60間客房，包括不在該宗地范圍內(nèi)的改造民宿17間以及2019年11月底由A2商業(yè)改造為酒店的27間客房，A2商業(yè)全部在國(guó)眾聯(lián)評(píng)估報(bào)告的固定資產(chǎn)評(píng)估范圍內(nèi)。”

然而，遠(yuǎn)望谷所稱(chēng)的A2區(qū)域27間客房于2019年11月底才由商業(yè)改造為酒店的說(shuō)法，與酒店介紹手冊(cè)矛盾，其官方宣傳手冊(cè)介紹：周莊悅云莊酒店在2018年9月28日，一期60間客房便已經(jīng)全部開(kāi)業(yè)。

上述信息也得到了周莊悅云莊工作人員的證實(shí)，酒店的一位銷(xiāo)售部經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一期所有的60間客房都是同一時(shí)間建的，只是對(duì)外營(yíng)業(yè)的時(shí)間段有所不同。“（一期的所有客房）在我們開(kāi)業(yè)（注：指2018年9月28日）之前，老早就建完了。”該銷(xiāo)售部經(jīng)理說(shuō)道。此外，該銷(xiāo)售部經(jīng)理和另一位該酒店的客房部經(jīng)理均向記者表示，整個(gè)酒店均為昆山遠(yuǎn)望谷投資修建。

記者手記

經(jīng)歷一周時(shí)間在周莊的走訪調(diào)查，讓我至今仍充滿(mǎn)疑惑的是，在投資1億元并持有昆山遠(yuǎn)望谷7年時(shí)間（累計(jì)虧損3700余萬(wàn)元）后，在標(biāo)的資產(chǎn)充滿(mǎn)希望之時(shí)，遠(yuǎn)望谷為什么就這樣眼睜睜地讓“煮熟的鴨子”飛了？是否真的是像遠(yuǎn)望谷在公告中所稱(chēng)的是“聚焦公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，為優(yōu)化資產(chǎn)配置，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，提高公司整體效益……”？

在記者昆山市周莊鎮(zhèn)的調(diào)查過(guò)程中，對(duì)位于“智慧文旅商業(yè)園”上的昆山遠(yuǎn)望谷投資性酒店、現(xiàn)由泰國(guó)都喜集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的周莊悅云莊酒店印象尤其深刻。記者實(shí)地走訪里看到，整個(gè)酒店客房按照中式加田園風(fēng)格的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造，除了將于2022年才開(kāi)始營(yíng)業(yè)的酒店二期中才有的諸如健身房、游泳池、會(huì)議室等配套設(shè)施外，目前酒店房間的裝修標(biāo)準(zhǔn)，絲毫不遜于任何國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店。

雖然是一個(gè)全國(guó)知名的旅游景點(diǎn)，但對(duì)于鎮(zhèn)域面積僅38.96平方公里、人口僅3萬(wàn)的小鎮(zhèn)周莊來(lái)說(shuō)，這樣的酒店在當(dāng)?shù)厣踔拎徑泥l(xiāng)鎮(zhèn)中，都實(shí)屬鳳毛麟角。5月16日19時(shí)，我在某旅行平臺(tái)上看到，即使是在當(dāng)下的疫情期間，周莊悅云莊酒店最貴的小橘桐廬套房（2層、300㎡）也需3730元/晚，甚至超過(guò)了距離僅3公里的“水月周莊鉑爾曼酒店”的同類(lèi)型客房，后者最貴的至尊套房（2層，100~110㎡）售價(jià)為3629元/晚。

另外，同樣位于“智慧文旅商業(yè)園”，迷你高球場(chǎng)，據(jù)工作人員介紹，這是全球最大的一塊迷你高球場(chǎng)，將打造成遠(yuǎn)望谷另一個(gè)品牌，而目前已經(jīng)跟國(guó)家體育總局等共同組建了迷你高球推廣委員會(huì)，想把這塊作為全民健身來(lái)推廣。

實(shí)地的走訪，所見(jiàn)所聞，確實(shí)比公告來(lái)得更生動(dòng)，也感觸深刻！