實(shí)地地產(chǎn)赴港IPO背后：加速跨區(qū)域擴(kuò)儲，組建明星職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊

每經(jīng)記者 黃婉銀每經(jīng)編輯 魏文藝

中小房企赴港上市的大潮中又涌現(xiàn)出了一家。5月20日，來自廣州的實(shí)地地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱實(shí)地地產(chǎn)）正式向港交所提交了IPO招股書。

從去年開始，因?yàn)閷Ψ科蟮慕鹑谡邲]有放松，許多房企都面臨著資金面偏緊的情況，眾多中小房企為了緩解壓力不得不尋求IPO融資。但選擇當(dāng)前時機(jī)未必恰當(dāng)，實(shí)地地產(chǎn)之前，港交所還有數(shù)家房企正在排隊IPO。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等10家，房企分拆旗下公司等待IPO的也有8家。至此，在港交所排隊IPO的房企及房企分拆業(yè)務(wù)公司合計達(dá)18家。

實(shí)地地產(chǎn)的創(chuàng)始人、實(shí)控人張量是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力的獨(dú)子。作為“地產(chǎn)二代”，張量個人醉心于科技，一直倡導(dǎo)“技術(shù)”和“地產(chǎn)”的結(jié)合，在房地產(chǎn)界也算是特別的存在，而土地儲備尚算優(yōu)質(zhì)的實(shí)地地產(chǎn)也帶著創(chuàng)始人的個人特色。

從去年開始，實(shí)地地產(chǎn)對高層人事進(jìn)行了較大調(diào)整，以原碧桂園江蘇區(qū)域總裁劉森峰為首，一批地產(chǎn)界明星職業(yè)經(jīng)理人陸續(xù)加盟。與此同時，今年以來實(shí)地地產(chǎn)較為頻繁地出現(xiàn)在招拍掛市場，這在其以往的發(fā)展中是少有的?，F(xiàn)在看來，這或許是實(shí)地地產(chǎn)的IPO前奏。

與新力這一類“黑馬”房企相比，實(shí)地地產(chǎn)的發(fā)展步伐算不上快，發(fā)展14年才開啟上市之路，且全國化的步伐也走得相對緩慢。

據(jù)招股書，實(shí)地地產(chǎn)是一家扎根廣州，且已在長江三角洲地區(qū)、華中和西部核心地區(qū)及華北地區(qū)等地區(qū)有所布局。

2006年，初創(chuàng)成立的實(shí)地地產(chǎn)僅在廣東中山有一個建筑面積30.26萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目，之后也一直以大本營廣州為重。

經(jīng)過十余年的發(fā)展，截至2020年3月31日，實(shí)地地產(chǎn)于大灣區(qū)、長江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)、華中和西部核心城區(qū)及華北地區(qū)的25個城市持有37個項(xiàng)目，應(yīng)占土地儲備為1017萬平方米，包括可供銷售或可出租建筑面積55.44萬平方米的已竣工物業(yè)，總規(guī)劃建筑面積624.20萬平方米的開發(fā)中物業(yè)，以及總規(guī)劃面積337.29萬平方米留作未來開發(fā)的物業(yè)。

從城市分布看，重慶成為實(shí)地地產(chǎn)土儲第一的城市，土儲總量共計168萬平方米，占總土儲比例為16.5%，共有3個項(xiàng)目；大本營廣州以115萬平方米的土儲位居第二，占總土儲比例為11.4%，同樣也是3個項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：實(shí)地地產(chǎn)招股書

一直以來，實(shí)地地產(chǎn)都以合作開發(fā)作為重要的拿地方式，很少現(xiàn)身公開招拍掛市場。實(shí)地地產(chǎn)在招股書中表示，未來兩到三年，公司仍然堅持這一模式。原因在于，合作開發(fā)將有助于減小進(jìn)入新市場的風(fēng)險，特別是在其沒有進(jìn)入過的新地區(qū)和城市。

盡管如此，或許是為了規(guī)?？紤]，實(shí)地地產(chǎn)今年以來開始頻繁地出現(xiàn)在招拍掛市場。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，實(shí)地地產(chǎn)在今年前3月至少已拿了4宗地。

2月初，實(shí)地地產(chǎn)以2.4億元底價獲得昆陽火車站旁約105畝地；2月底，又以4.8億元拿下佛山順德容桂一宗商住地，扣除配建后，折合樓面地價約7230元/平方米，這也是實(shí)地地產(chǎn)首次進(jìn)入與大本營廣州相鄰的佛山市。

3月初，實(shí)地地產(chǎn)以2.79億元摘得天津薊州新城5萬平方米宅地，樓面價3376元/平方米；3月底，以9.4億元獲得湖南長沙岳麓區(qū)14萬平方米宅地。

中指研究院統(tǒng)計顯示，今年前4月全國房企拿地金額TOP100中，實(shí)地地產(chǎn)以39億元排在第71位。而去年同期，實(shí)地地產(chǎn)還未在排行榜中。在拿地面積上，實(shí)地地產(chǎn)以171萬平方米的戰(zhàn)績居第28位。

在未來發(fā)展策略中，實(shí)地地產(chǎn)表示，將繼續(xù)通過靈活的拿地方式進(jìn)一步豐富和優(yōu)化土地儲備。

中小房企的通病之一，是因?yàn)轫?xiàng)目布局少且結(jié)算不平衡容易導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)的起伏不定，這一點(diǎn)實(shí)地地產(chǎn)也有所體現(xiàn)。

從2017年度~2019年度，實(shí)地地產(chǎn)的總收益分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元人民幣（下同），年復(fù)合增長率為46.6%。其中，物業(yè)銷售的占比均達(dá)到93%以上，分別為36.23億元、61.59億元、81.56億元。

盈利能力方面，2017年、2018年及2019年度，實(shí)地地產(chǎn)的稅前凈利潤分別為4.15億元、13.43億元及17.06億元，年復(fù)合增長率102.9%。

即使實(shí)地地產(chǎn)較少三四線城市的項(xiàng)目，但其利潤率表現(xiàn)也處于行業(yè)中游水平，這是較為意外的一點(diǎn)。招股書顯示，過去三年，實(shí)地地產(chǎn)歸母凈利潤分別為3.15億元、8.23億元及7.27億元。三個年度對應(yīng)的凈利率分別為8.4%、13.3%及9.1%，毛利率分別為21.9%、25.2%及30.9%。

數(shù)據(jù)來源：實(shí)地地產(chǎn)招股書

實(shí)地地產(chǎn)沒有透露過去三年的銷售金額，不過據(jù)中指研究院統(tǒng)計，其2019年銷售額在300億元上下。而今年4月，實(shí)地地產(chǎn)在自己的官網(wǎng)發(fā)布了一篇關(guān)于銷售業(yè)績創(chuàng)新高的消息，這也是實(shí)地地產(chǎn)多年來第一次主動對外公開宣傳銷售成績。

該消息顯示，在克而瑞發(fā)布的《2020年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》中，實(shí)地地產(chǎn)以69.3億元的全口徑銷售金額排在第58位，較去年同期排名大幅躍升70位，是上升勢頭最為迅猛的企業(yè)之一。

顯然，實(shí)地地產(chǎn)已經(jīng)開啟了發(fā)展的快車道。最明顯的一個例子，或許是曾創(chuàng)造了“一天一個億”的碧桂園前高管劉森峰于去年10月加盟實(shí)地地產(chǎn)擔(dān)任總裁。招股書顯示，4月24日，劉森峰已被委任為執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，負(fù)責(zé)實(shí)地地產(chǎn)的整體物業(yè)發(fā)展及日常管理。

與此同時，實(shí)地地產(chǎn)還招攬了多名前泰禾高管。前泰禾CFO李斌出任實(shí)地地產(chǎn)首席財務(wù)官，主要負(fù)責(zé)融資、資金、財務(wù)、稅務(wù)等工作；前泰禾總裁助理李朝陽則出任實(shí)地地產(chǎn)副總裁，主要負(fù)責(zé)公司的采購及招標(biāo)事宜；前泰禾北京分公司副總經(jīng)理燕百勇則擔(dān)任實(shí)地地產(chǎn)助理總裁，負(fù)責(zé)工程管理等工作。

今年初，劉森峰在接受媒體采訪時表示，2020年到現(xiàn)在，實(shí)地地產(chǎn)布局越來越快，發(fā)展還在加快。“彎道超車不是完全的加速，而是在別人減速的時候，我們減得比別人少一些。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)