西安租房市場戴上雙重“緊箍咒”

每經(jīng)記者 任鋼實(shí)習(xí)記者 肖婷婷每經(jīng)編輯 畢華章

長租公寓爆雷之聲不時響起，深圳、鄭州等多地已中招，西安部分長租公寓也未能幸免。

樂伽公寓、左旗公寓爆雷在前，致使西安數(shù)千租客一時之間無“家”可歸。而近期，“城城找房”又遭多名租客投訴，被指疑似爆雷。

西安租房市場亟需一劑“強(qiáng)心針”。

西安住建局近日對住房租賃市場連下兩道“緊箍咒”，可謂及時：

全面推行住房租賃合同網(wǎng)簽備案對住房租賃資金進(jìn)行監(jiān)管

一個月之內(nèi)，西安租房市場監(jiān)管再次加碼，“數(shù)據(jù)端+資金端”雙管齊下。

但這對于擁有超過340萬流動人口的西安住房租賃市場來說，或許也只是萬里征途的第一步……

先來看看西安住建局的第一道“緊箍咒”，也就是全面推行住房租賃合同網(wǎng)簽備案。

在租房交易中，因信息不對稱，租客處于下風(fēng)，可以說是真正的“弱勢群體”。

而實(shí)行住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度后，政府部門可以對租賃信息進(jìn)行全采集和全監(jiān)管，一定程度上能削減這種不透明性。

如何操作？

出租人和承租人簽訂住房租賃合同時，須在西安市住房租賃交易服務(wù)平臺（以下簡稱住房租賃平臺）進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

目前，該平臺已經(jīng)上線，嵌置在西安市住建局官網(wǎng)中，“服務(wù)”欄目下。

粉巷君（ID：nbdfxcj）瀏覽該平臺網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，冠寓、朗詩寓、摩碼公寓等企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐平臺。截至11月10日，冠寓掛牌1081套房源，數(shù)量最多；朗詩寓掛牌23套。

從入駐信息來看，云兮公寓在9月22日就入駐了該平臺，時間最早。

說到云兮公寓，想必不少朋友都知道，它是首家西安國有企業(yè)旗下長租公寓，是西安市住房租賃管理有限公司旗下的品牌，可謂是“根正苗紅”。?

圖片來源〡攝圖網(wǎng)

說回到住房租賃平臺，租戶可以在平臺上對房源和企業(yè)資質(zhì)信息進(jìn)行查驗(yàn)，并完成合同網(wǎng)簽備案等。

為了體驗(yàn)平臺的操作流程，粉巷君以租客身份向入駐平臺的一家長租公寓咨詢。當(dāng)問及合同簽署事宜，對方表示最終是通過該公司的APP進(jìn)行網(wǎng)簽，之后會將相關(guān)的合同信息上傳至住房租賃平臺進(jìn)行備案。

這是否意味著，合同簽署并不直接通過住房租賃平臺，依舊是借長租公寓各自的渠道？

對此，西安市住建局工作人員表示，住房租賃系統(tǒng)給每個入駐企業(yè)都配有企業(yè)端系統(tǒng)，企業(yè)可以通過接入系統(tǒng)發(fā)起合同簽訂，進(jìn)行網(wǎng)簽。

“對于租客來說，能在住房租賃平臺上簽訂肯定是最安全的，你也可以這么要求他們?！痹摴ぷ魅藛T表示。

該平臺上線時間并不長，不少功能尚未開通。

例如在平臺上，對已出租的房屋狀態(tài)本應(yīng)顯示為橙色，未出租顯示為綠色。但目前這一狀態(tài)并未做出區(qū)分。

第二道緊箍咒則劍指“資金端”。

一直以來，長租公寓被廣為詬病的一點(diǎn)是，憑借“高收低租，長收短付”的模式，瘋狂擴(kuò)張，賺得盆滿缽滿。其中不乏動輒十倍以上的“高杠桿率”，這為日后“爆雷”埋下不少隱患。

簡單來說，就是把利益留給自己，把高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給租客和房東。

“而對住房租賃資金進(jìn)行監(jiān)管，核心就是去掉過度杠桿?！蔽鞑恳晃粯I(yè)內(nèi)人士此前在接受媒體采訪時說道。

大方向下，西安也加入住房租賃資金監(jiān)管行列，只是目前的監(jiān)管對象還僅限于“托管式”租賃企業(yè)。

其中，通知中對于“托管式”租賃企業(yè)的解釋為，收儲本市國有土地上的存量住房進(jìn)行租賃交易的住房租賃交易企業(yè)。

目前，此次資金托管的對接銀行共有5家。分別為中國銀行陜西省分行、民生銀行西安分行、招商銀行西安分行營業(yè)部、建設(shè)銀行陜西省分行及西安銀行總行。

圖片來源〡攝圖網(wǎng)

“托管式”租賃企業(yè)需要在11月14日前，選擇一家監(jiān)管銀行，開設(shè)唯一監(jiān)管專用賬戶，接受住房租賃資金監(jiān)管。

“租金統(tǒng)一打到對接銀行中開設(shè)的唯一監(jiān)管賬戶中，統(tǒng)一進(jìn)行監(jiān)管，企業(yè)逐月提取。”上述一位對接銀行的工作人員表示。

其實(shí)對于縮小住房租賃的“資金池”，是多個省市都在推行的方向，力求釜底抽薪，遏制“高杠桿率”游戲。

今年9月，成都市發(fā)布租賃資金監(jiān)管新規(guī)，要求住房租賃企業(yè)開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，對于支付租金周期超過三個月的，應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。

而廈門市近期也開始出手整治住房租賃中介亂象，對住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)侵占、挪用承租人資金以及隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款等行為進(jìn)行嚴(yán)查。

“數(shù)據(jù)端”盡可能透明化，“資金端”牢牢收緊。相較此前，西安的住房租賃市場似乎已有了長足進(jìn)步。

然而，不可否認(rèn)的是，這僅是萬里征途的“第一步”。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，以上兩個方法固然可以有效進(jìn)行監(jiān)管，但是并不意味著再無后顧之憂。例如轉(zhuǎn)移資金、逃避監(jiān)管等問題。

他舉例，常見的資金轉(zhuǎn)移有兩種方式，一種是收款的時候根本不存放在監(jiān)管賬戶上。另一種是資金到了監(jiān)管賬戶上以后，企業(yè)變相轉(zhuǎn)出挪作它用，而不是專款專用。

而對于住房租賃資金監(jiān)管來說，就牽涉到后續(xù)銀行風(fēng)控的問題。

其實(shí)金融機(jī)構(gòu)的介入，一定程度上對住房租賃市場專業(yè)化運(yùn)營大有裨益。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在我國住房租賃市場中，個人住房供應(yīng)主體比例高達(dá)90%以上。而在發(fā)達(dá)國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比高達(dá)30%，高出我國3倍。

圖片來源〡攝圖網(wǎng)

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰也曾介紹到，機(jī)構(gòu)化是行業(yè)未來發(fā)展的趨勢。

早前，建設(shè)銀行深圳分行就曾與招商、華潤、恒大等11家房地產(chǎn)公司簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，一口氣推出5000余套長租房源，宣布正式開發(fā)深圳市長租房市場。當(dāng)然，加入這一市場的還有中信銀行、中國銀行等多家銀行。

此外，還值得關(guān)注的一個事情是：稅收問題。

一般而言，不論企業(yè)或者個人出租住房時，都應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。只是在現(xiàn)實(shí)生活中，并非人人都能照做。

此前南京為了支持住房租賃市場發(fā)展，鼓勵租賃企業(yè)或個人通過政府租賃平臺辦理網(wǎng)簽備案。其中對于個人，連續(xù)兩年免征稅收。

西安此舉后續(xù)會對稅收方面有何影響？西安住建局房屋租賃管理處的工作人員對粉巷財(cái)經(jīng)表示，近期即將出臺相關(guān)規(guī)定。

粉巷君接觸到的不少西安租客表示，比起58同城等網(wǎng)站，他們會更傾向于選擇有官方背書的平臺。當(dāng)然，前提是可供選擇的房源數(shù)要豐富一些。如果在合適的情況下，哪怕是價格偏高一些，都能接受。

“起碼不用提心吊膽，隨時擔(dān)心自己會無家可歸！畢竟出門在外，我們打工人也需要一個溫暖的窩?！?/p>