廈門“隱形地王”樓盤即將入市，拿地四年后賠本銷售

每經(jīng)記者 黃婉銀每經(jīng)編輯 甄素靜 李凈翰

在全國樓市中，廈門可以說是一個“低調(diào)”但又不容忽視的城市。

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今年4月，廈門首場土拍就拍出一個史詩級的百億地王，成交樓面價高達(dá)50599元/平方米。不到兩個月后，這個紀(jì)錄再次被刷新，旭輝拿下的一宗地塊樓面價達(dá)到成交樓面價50603元/平方米。

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這些地王是否又會成為“賠本賺吆喝”的案例？畢竟，這樣的例子在廈門已不是新鮮事。

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鎂編獲悉，廈門本地國企下屬的廈門海投房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“海投房產(chǎn)”）在2016年底拿下的一宗島外地王預(yù)計將于8月15日入市銷售。

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在8月5日，該項目拿到了首批預(yù)售證，均價在32658元/㎡-39798元/㎡，而其當(dāng)時的隱形樓面價就達(dá)到了38505元/㎡。

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2016年12月14日，海投房產(chǎn)以總價19.83億元競得廈門海滄H2016P02地塊，明面上的成交樓面價為31476.19元/㎡。但因地塊要求需無償提供商品住宅11500㎡，該地塊的隱形樓面價實際高達(dá)38505元/㎡，成為海滄乃至整個島外隱形單價地王。

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圖片來源：企業(yè)公眾號

到如今，38505元/㎡的樓面價仍然是廈門島外的單價地王。該地塊位于馬鑾灣片區(qū)灌新路與新景西路交叉口東北側(cè)，土地面積25478.663㎡，計容建筑面積63697㎡，容積率2.5。

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該地塊的項目案名為海投·白鷺灣。預(yù)售證信息顯示，本次白鷺灣首批獲批了四棟樓，共計309套住宅房源，戶型在79㎡~126㎡。

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根據(jù)廈門克而瑞統(tǒng)計，白鷺灣的平層預(yù)售單價區(qū)間為32658-37488元/㎡，整體均價約34800元/㎡，復(fù)式預(yù)售單價區(qū)間為336888-39798元/㎡，整體均價約38000元/㎡。

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鎂編以購房者的身份致電聯(lián)系白鷺灣項目處時也了解到，項目預(yù)計會在8月15日正式對外開放，均價在3萬多/㎡。

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廈門資深地產(chǎn)評論人吳寅在接受鎂編采訪時表示，（“面包低于面粉價”出售）這并不是廈門第一個這么做的樓盤，并且也不是最后一個。這個項目（白鷺灣）也激發(fā)了海投房產(chǎn)產(chǎn)品變革的決心，進(jìn)行了一些自我改變。

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海投房產(chǎn)拿下這宗島外單價地王的2016年，正是廈門樓市瘋狂的時代。胡潤全球房價指數(shù)顯示，廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國樓市的“領(lǐng)漲王”。

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那一年，廈門陸續(xù)誕生了總價地王、單價地王，還有多個片區(qū)的單價地王。除了海投房產(chǎn)，拿下地王的還有萬科、保利、融創(chuàng)、融僑、泰禾、融信、禹洲等等。

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2016年8月26日，融僑集團(tuán)以總價42.18億元奪得廈門翔安區(qū)2016XP04地塊，樓面價38345元/㎡，溢價率 140%，成為當(dāng)時廈門的單價地王。該項目在2019年3月開盤，銷售均價為37500元/㎡。

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“當(dāng)年同時期拿地的房企沒有誰逃得過這賠本銷售的命運，只是有人想明白的早，有人還希望再做些掙扎?！?吳寅續(xù)稱。

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其實在廈門，只要是2016~2017年拿下的高價地項目，都可能會出現(xiàn)“賠本賺吆喝”的情況。

如翔安金茂悅，當(dāng)時成交樓面價達(dá)29450.7元/平方米，原計劃以超過40000元/平方米的價格岀售，最后卻以28000元特價銷售。

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易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕分析認(rèn)為，2016年的廈門是當(dāng)時的全國樓市四小龍之一，樓市成交火熱、房價大漲，房企為戰(zhàn)略布局考慮，補倉意愿強烈，拿地有些“不計成本”、缺乏理智。由于廈門島內(nèi)地塊稀缺供應(yīng)極少，房企只能在島外拿地，2016下半年島外地王頻出。

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熟悉樓市的廈門本地人士梁天告訴鎂編，2015~2016年，廈門島內(nèi)的房價從兩三萬一下漲到四五萬，島外從一兩萬漲到兩三萬，“現(xiàn)在廈門的房價是很多本地年輕人承受不了的”。

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2017年3月29日，廈門出臺了史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，包括非廈門戶籍買房，須提供前4年內(nèi)連續(xù)3年納稅或社保證明，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房信貸政策等。此后廈門樓市快速降溫陷入低迷，直到2019年部分板塊才開始回暖。

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沈昕進(jìn)一步表示，在這種情況下，2016年下半年樓市瘋狂期成交的地王項目多數(shù)虧損入市也不足為怪。

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經(jīng)過2016年那一輪“賠本賺吆喝”，房企似乎仍然對廈門有不小的期待。廈門克而瑞統(tǒng)計，2020上半年廈門共成交8幅住宅用地，總建約73.50萬㎡，吸金255.40億元，平均溢價率約26.9%，成交樓板價上升至34750元/㎡。

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2020年上半年舉行3場土拍會，共成交8幅商住用地。其中，6幅島外宅地被本土國企包攬，2幅島內(nèi)宅地被民企競獲。

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今年4月，廈門首場土拍就拍出一個史詩級的百億地王，成交樓面價高達(dá)50599元/平方米，成為廈門新總價和單價地王。不到兩個月后，這個紀(jì)錄再次被刷新，旭輝拿下的一宗地塊成交樓面價達(dá)到50603元/平方米，地塊限售價格在70800元/平方米。

記者|黃婉銀?編輯|甄素靜 李凈翰 王嘉琦

來源：鎂刻地產(chǎn)（微信號：Real-estate-Circle）