地產(chǎn)央企“一哥”的陜西歲月……

每經(jīng)記者 任鋼每經(jīng)編輯 師安鵬

2019年，是保利發(fā)展近五年中最賺錢的一年，也是保利發(fā)展股東們最賺錢的一年。

年報(bào)中，無論是數(shù)字還是文本都透露出“行業(yè)大佬”的氣度——

公司“規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前五、央企第一”，2019年實(shí)現(xiàn)簽約金額4618.48億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2359.81億元，凈利潤增長更是高達(dá)47.9%。

創(chuàng)立27年，在行業(yè)降速背景下，地產(chǎn)央企“一哥”拿出了一張優(yōu)等生的成績單。

具體到西安，今年是保利進(jìn)入古城的第9年，保利用破百億的銷售額交了答卷。

可9年才破百億，相較于西安市場的后來者，保利走得并不算快，甚至還有些慢。

另一方面，保利從丈八北路的城改項(xiàng)目入局，到如今又拿下青龍寺、北里王等城改項(xiàng)目，這是很多大開發(fā)商不愿意碰的“深水區(qū)”。

保利在陜西，到底求穩(wěn)，還是求進(jìn)？

4月15日，保利發(fā)展年報(bào)公布的成績單的確讓人眼前一亮。

特別是在多個(gè)頭部房企銷售額增長降速，利潤額、利潤率下行的背景下，保利公布的凈利潤、毛利率、負(fù)債率等數(shù)據(jù)，皆可圈可點(diǎn)。

先看凈利潤。2019年，保利實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2359.34億元，同比增長21.29%；歸母凈利潤279.59億元，同比增長47.9%。

考慮到前一年保利歸母凈利潤189億的龐大基數(shù)，能實(shí)現(xiàn)近50%的凈利潤增速，在全國第一陣營的房企中，已屬前列。

再看毛利率，34.97%的數(shù)字也被很多券商及投資者放大。因?yàn)槭苄袠I(yè)影響，TOP50房企中，大部分毛利率是下降的，能超過30%的房企寥寥無幾。

此外，負(fù)債率和融資成本也被保利控制在穩(wěn)妥的范圍之內(nèi)。

資產(chǎn)負(fù)債率 77.8%，較年初降低 0.18 個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率 56.9%，同比下降 23.6 個(gè)百分點(diǎn)；有息負(fù)債綜合融資成本僅約4.95%，為業(yè)內(nèi)較低水平。

這些數(shù)字?jǐn)[上臺(tái)面，連業(yè)內(nèi)人士也得說聲，“保利開掛了！”

保利天悅實(shí)拍圖

保利首先把成績歸因于城市深耕的效果：堅(jiān)持全國化戰(zhàn)略布局，并聚焦一二線城市和核心城市群，重點(diǎn)深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

報(bào)告期內(nèi)，保利在核心城市群銷售達(dá)到了77%。在全國11個(gè)城市中銷售金額排名當(dāng)?shù)氐谝唬?5個(gè)城市進(jìn)入前三。

福州、西安、三亞等首次突破100億元。

具體到西安，2012年，以丈八北路的一塊城改地入局古城，到十余個(gè)項(xiàng)目遍及經(jīng)開、灃東、高新、曲江、浐灞等西安市重點(diǎn)區(qū)域，保利用了快9年。

這當(dāng)然不算太快的速度，甚至還有些慢，但這就是保利，爭取經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還要承擔(dān)央企社會(huì)責(zé)任，即使面對的是很多開發(fā)商不愿意涉足的城改項(xiàng)目。

還是丈八北路那塊地，2016年12月，保利才通過招拍掛拿下，實(shí)現(xiàn)了從啟動(dòng)拆遷到土地摘牌再到項(xiàng)目建設(shè)的全流程。

這個(gè)項(xiàng)目后來叫天悅，半年業(yè)績超40億。

業(yè)績超預(yù)期，得益于保利手中的幾張王牌，這是它無論在“招保萬金”四大天王時(shí)代，還是“碧恒萬融保”五大金剛時(shí)代，總能踩到行業(yè)發(fā)展節(jié)奏的原因。

比如土地儲(chǔ)備。

此前的業(yè)績說明會(huì)上，保利發(fā)展副總經(jīng)理潘志華稱，截至去年底，保利發(fā)展土地儲(chǔ)備近8200萬平方米，目前土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)可保持未來3-4年開發(fā)需求，同時(shí)公司仍將繼續(xù)加大土地儲(chǔ)備。

而且保利的拿地成本還在降低。2019年拿地平均樓面地價(jià)從2018年的6184元/平方米降至5802元/平方米，是同期銷售均價(jià)的39%。

年報(bào)中保利這樣總結(jié)，公司具備多元化的資源拓展能力，除了公開市場招拍掛方式以外，還通過舊城改造、產(chǎn)業(yè)拓展、兼并收購等靈活的拓展方式低成本獲取項(xiàng)目資源，持續(xù)優(yōu)化資源儲(chǔ)備。

保利說自己，“不隨眾，不盲從”。

保利錦悅和府展示區(qū)實(shí)拍

西安當(dāng)然也貢獻(xiàn)了不少“彈藥”。

2019年保利獲取了青龍寺城改項(xiàng)目、北里王改造項(xiàng)目，總投資約500億元。2020年將落地丈八后續(xù)用地、魚包頭項(xiàng)目、灞橋項(xiàng)目、秦漢新城項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)300億元。

業(yè)內(nèi)人士透露，這是保利作為舊改專家，在城市改造方面做出的積極探索，這些土地的區(qū)位價(jià)值和升值空間都非?？捎^。

保利的另一張王牌是現(xiàn)金管理能力。

去年，保利一方面通過將回籠指標(biāo)納入業(yè)績考核，強(qiáng)化現(xiàn)金回籠，保障資金穩(wěn)健有力。

另一方面，保利還擁有寬裕的未發(fā)行公司債額度、中期票據(jù)額度，以及銀行授信額度，融資的騰挪空間充裕。

這樣即使面對行業(yè)資金收緊的風(fēng)險(xiǎn)，保利也能夠降低負(fù)債，從容應(yīng)對。

當(dāng)然，央企的品牌影響力，低成本的融資能力等都可算作保利的絕對優(yōu)勢。

過去一年，保利用這些王牌，打了漂亮的一仗。

但總歸，保利給人的印象還是穩(wěn)健。

面對市場，沒有磨刀霍霍，面對資本，沒有貪婪抓取，面對公眾，更顯低調(diào)務(wù)實(shí)。

它愿意去承接漫長的城改項(xiàng)目，只因央企的社會(huì)責(zé)任；它愿意用近十年去觀察和深入一座城市，因?yàn)橄嘈艌?jiān)守的戰(zhàn)略定力。

有人說保利太保守，走得太慢，但保利的高層卻說，“保利不是保守的企業(yè)，而是穩(wěn)中求進(jìn)的企業(yè)”。

這是保利不變的大戰(zhàn)略。

不久前國資委召開的部分重點(diǎn)行業(yè)中央企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行工作座談會(huì)上，國務(wù)院國資委黨委書記、主任郝鵬提到，中央企業(yè)要充分發(fā)揮好國民經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”、“壓艙石”的作用。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)正在承受著相當(dāng)大的震蕩和壓力，但保利做到了。

2018年時(shí)，保利發(fā)展將“一主兩翼”戰(zhàn)略明確為“以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”，搭建不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)。

即在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域之外，一方面延展不動(dòng)產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，提前布局物業(yè)管理、銷售代理、會(huì)展、康養(yǎng)等服務(wù)領(lǐng)域；另一方面以產(chǎn)融結(jié)合為經(jīng)營理念，發(fā)揮資本對產(chǎn)業(yè)的賦能優(yōu)勢。

2019年保利物業(yè)在香港聯(lián)交所上市，引入多個(gè)國際知名投資機(jī)構(gòu)，就是這一戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)一步。

加上銷售代理平臺(tái)、商業(yè)管理及不動(dòng)產(chǎn)金融板塊的收入，去年“兩翼業(yè)務(wù)”為保利貢獻(xiàn)頗豐。

在陜西，保利和樂教育品牌已進(jìn)駐多個(gè)社區(qū)，成為充實(shí)西安教育資源的新選擇。

保利商業(yè)“若比鄰”去年落地西安，周邊居民有了“家門口的智慧消費(fèi)空間”。

今年初，保利商業(yè)旗下沉浸式家庭歡聚目的地品牌——保利廣場，強(qiáng)勢進(jìn)駐西安高新CBD人氣中心GT-Tower……

2019年，保利還將版圖拓展到了渭南。

也正因?yàn)檫@些成績，多元的保利，不只是“穩(wěn)”，也一直在“進(jìn)”。

今年，保利房地產(chǎn)行業(yè)白皮書用了《卜算子·詠梅》做結(jié)尾，最后一句是，“待到山花爛漫時(shí)，她在叢中笑。”