上海前7月賣(mài)地1795億元：房企入場(chǎng)積極性高 7月產(chǎn)生多宗高價(jià)地塊

每經(jīng)記者 吳若凡每經(jīng)編輯 魏文藝

后疫情時(shí)代，上海樓市持續(xù)回溫。尤其伴隨土地拍賣(mài)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，樓市也受到帶動(dòng)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，上海土地出讓金收入達(dá)1795.30億元，同比增長(zhǎng)95.1%。其中，僅7月份的成交額就達(dá)443.62億元。

與此同時(shí)，位于市中區(qū)的高價(jià)盤(pán)大多認(rèn)籌火爆，而位于遠(yuǎn)郊的樓盤(pán)則表現(xiàn)平淡，有些樓盤(pán)甚至因?yàn)檎J(rèn)籌不足而無(wú)法啟動(dòng)搖號(hào)。

高價(jià)地塊頻現(xiàn)

今年上海的土地市場(chǎng)不僅溫度高，而且熱得久。尤其2月20日香港置地以310.5億元的價(jià)格拿下上海徐匯濱江地塊，一舉刷新了全國(guó)土拍總價(jià)紀(jì)錄。

今年4月份，隨著“嚴(yán)管”多年的上海土拍市場(chǎng)規(guī)則的悄然放松，房企入場(chǎng)券由3家變?yōu)?家，使得房企進(jìn)入土拍市場(chǎng)的積極性大增，土拍溢價(jià)率也隨之走高。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，上海共推出土地規(guī)劃建面1956.33萬(wàn)平方米，累計(jì)成交面積約2051.13萬(wàn)平方米，共攬金1795.30億元，同比增長(zhǎng)95.1%，平均溢價(jià)率為7.7%。

雖然7月份上海土地市場(chǎng)供應(yīng)相比6月增速放緩，但同比去年仍處于高位，且延續(xù)了今年上半年土地市場(chǎng)活躍的行情。7月份上海成交土地規(guī)劃建筑面積達(dá)413.21萬(wàn)平米，出讓金總額達(dá)443.62億元，環(huán)比增長(zhǎng)45.9%，同比上漲121.5%；溢價(jià)率為22.1%，較去年同期提高21.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，僅7月份，上海土地市場(chǎng)便產(chǎn)生了多宗高價(jià)成交地塊。

7月4日，虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，競(jìng)價(jià)187輪，最終被招商蛇口以溢價(jià)28.39%、樓板價(jià)超8.1萬(wàn)元/平方米拿下；7月21日，浦東唐鎮(zhèn)PDP0-0404單元D-04-06地塊，經(jīng)230余輪爭(zhēng)奪后被華僑城奪得，溢價(jià)率19.07%，4.4萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)也成為唐鎮(zhèn)新“地王”；7月29日，浦東前灘Z000801單元54-01地塊，在100輪競(jìng)價(jià)后由陸家嘴集團(tuán)競(jìng)得，樓面價(jià)57201元/平方米，溢價(jià)率34.58%。

相比而言，2019年上海出讓的66幅宅地中，絕大多數(shù)是零溢價(jià)成交，溢價(jià)率5%~10%及超過(guò)10%的地塊均只有2宗。

遠(yuǎn)郊樓盤(pán)遇冷

今年3月份以來(lái)，上海各個(gè)板塊的新房開(kāi)盤(pán)價(jià)格均有不同程度的上漲，中高端改善盤(pán)表現(xiàn)尤其活躍。

今年3月，上海綠地海珀外灘定價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米，為上海新房限價(jià)兩年多來(lái)的最高價(jià)。此后的4月份，浦東單套總價(jià)2000萬(wàn)~8000萬(wàn)元的碧云尊邸遭排隊(duì)瘋搶?zhuān)?月份，均價(jià)12.18萬(wàn)/平方米的前灘三湘印象名邸認(rèn)籌率超過(guò)670%而且“日光”，均價(jià)16萬(wàn)元/平方米的翠湖天地五期開(kāi)盤(pán)兩天去化達(dá)八成。

據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》，7月份上海入市的16個(gè)新盤(pán)中有13個(gè)已經(jīng)取證，涉及的2729套房源共收獲4195組客戶出資認(rèn)籌，平均認(rèn)籌率高達(dá)153.72%，創(chuàng)下自2018年以來(lái)月度平均認(rèn)籌率最高紀(jì)錄。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，新盤(pán)憑借產(chǎn)品力吸引了客戶，有些區(qū)域一二手價(jià)格倒掛，也促進(jìn)了新盤(pán)成交熱度，最好的例子就是前灘。

今年上半年，上海成交的新房中，中高端房源明顯好于去年，單價(jià)10萬(wàn)元左右的房源供應(yīng)量明顯增加，而且多位于中內(nèi)環(huán)的優(yōu)質(zhì)區(qū)位；同時(shí)，改善型需求集中入市，同比2019年，單價(jià)8萬(wàn)元以上產(chǎn)品成交占比提升最明顯，提升6個(gè)百分點(diǎn)至21%。

相比市中區(qū)樓市的火熱，上海郊區(qū)樓盤(pán)的表現(xiàn)則不溫不火，一些相對(duì)較遠(yuǎn)的郊區(qū)盤(pán)，甚至因?yàn)檎J(rèn)籌不足而無(wú)法啟動(dòng)搖號(hào)。

張波表示，從今年的認(rèn)籌數(shù)據(jù)來(lái)看，上海中高端改善市場(chǎng)的熱度，尚未傳導(dǎo)到中低端剛需市場(chǎng)。

此外，就具體戶型而言，記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上海最受購(gòu)房者歡迎的戶型，還是70~90平方米的二房、三房，以及90~120平方米改善型三房、四房，成交占比分別達(dá)到23%、40%。反觀140~180平方米的大面積戶型，則下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

“上半年面市的中高端房源，中小型更受歡迎，大面積熱銷(xiāo)的情況存在，例如碧云區(qū)域，但情況不多。”張波告訴記者。