千萬豪宅排隊買、百億地王又誕生、新房成交倍增！五大維度解讀4月樓市

每經(jīng)記者 包晶晶 陳夢妤每經(jīng)編輯 陳夢姝

疫情好轉(zhuǎn)的4月，樓市小陽春似乎又回來了。

滬深豪宅大賣，認籌金就要600萬元的房子排隊購買，總價2900萬元起步的54套房子半天售罄，還因人多被緊急限流。

廈門拍出103.55億元新地王，樓面價50598元/平方米，溢價率43.82%。4月以來，土地市場回暖，全國40城土地出讓金環(huán)比翻倍，個別地塊的溢價率超過100%。

百強房企業(yè)績終現(xiàn)同比回正，環(huán)比增幅均值已達60.6%，多家房企拿地金額較前3個月漲幅超過2倍。

這一趨勢亦傳導(dǎo)至“五一”假期，多地數(shù)據(jù)錄得爆發(fā)式增長。5月1日～5日，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，18個重點城市二手房日均成交量同比去年增長60%左右，北京超過100%；據(jù)諸葛找房，12個重點城市新房銷售數(shù)量同比大幅上升77.1%，北京成交量同比增長5倍。

但也有觀點認為，房住不炒大前提下，市場內(nèi)生動力并不強，前期積蓄的需求已基本釋放，成交量持續(xù)改善的可能性較小，后續(xù)市場走勢不樂觀。在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

北京4月新房成交額環(huán)增逾100%一線城市成交面積環(huán)增近4成

3月以來，深圳、上海、成都、杭州等地新房市場呈現(xiàn)多點開花的火熱跡象，“豪宅排隊搶”、“新盤一天秒光”等現(xiàn)象又重新成為熱議話題，但全國樓市整體回暖了嗎？

4月十大城市新建住宅樣本平均價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中指院

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月28個重點城市整體成交面積2383萬平方米，環(huán)比增長43%，同比微跌5%，顯著超過2020年月均水平。

從一線城市的表現(xiàn)來看，一線城市總成交為228萬平方米，環(huán)比增長37%，同比下降10%。北上廣均呈現(xiàn)環(huán)比增、同比降態(tài)勢，廣州降幅最小，僅8%。

北京小陽春回歸。北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品房市場的成交額為265.17億元，環(huán)比增長約102%，同比下跌約16%；成交量為5461套，環(huán)比增加3067套，同比減少1911套。

深圳延續(xù)了3月的火爆，據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月成交3446套，面積32.73萬平方米，環(huán)比上升5.41%，同比上升27.09%。

除此以外，東部二線城4月成交面積同比降幅最小，包括武漢在內(nèi)的中部二線城市同比降幅最高，武漢4月8日解封，客觀上造成了樓市成交復(fù)蘇相對緩慢。

中指院華中分院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年前4個月，武漢新建住房成交18352套、210.6萬平方米，同比下滑61.2%和60.2%。不過，武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，今年五一假期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)錄得865套，已相當(dāng)于去年近8成。

4月25日，武漢某項目營銷中心 每經(jīng)記者 張明雙 攝

易居研究院認為，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時間延后，相應(yīng)購房需求也被延后，預(yù)計5～6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長條件。

杭州4月二手房成交面積同比漲近5成

百城均價繼續(xù)環(huán)漲

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國8個重點城市二手住房成交面積為463萬平方米，環(huán)比再增16%，但同比仍跌29%。

具體城市分化顯著。北京、杭州、成都、青島等成交繼續(xù)放量，環(huán)比增幅皆超過30%，深圳環(huán)比跌22%顯著回落，其他城市環(huán)比增幅放緩。

北京二手住宅4月網(wǎng)簽成交量為101萬平方米，環(huán)比上漲42%、同比下降20%；成交均價環(huán)比持平、同比略增，維持在3萬元/平方米，被延遲的剛需帶動了市場復(fù)蘇。

上海二手房成交仍在回穩(wěn)，隨著國內(nèi)疫情得到初步控制，市場和政策面的各種利好消息不斷刺激和強化購房者的樂觀預(yù)期，同時，由于因疫情而延遲的剛性購房需求得以集中釋放期，近幾周中介的電話咨詢量都顯著高于2019年同期。

上海某高端項目銷控板 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

而南京、杭州4月成交面積均超去年同期，其中杭州更是同比上漲49%。曾經(jīng)在3月最受關(guān)注的深圳則迎來回調(diào)，市場亂象引發(fā)包括市住建局、央行等的管控，4月同環(huán)比分別降22%和13%，但當(dāng)前深圳市場購房需求依舊旺盛。

廣州則在4月下旬首次突破周網(wǎng)簽1000套大關(guān)，但距離2019年月平均7000～8000套平均水平仍有不小差距。作為新老城區(qū)配套資源顯著不均衡的城市，廣州市中心小面積低總價二手房備受青睞，但郊區(qū)二手房成交占比持續(xù)回落，分化進一步加劇。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，4月100個重點城市二手住宅市場均價為15146元/平方米，環(huán)比上漲0.32%；與2019年4月相比，同比上漲1.06%，漲幅擴大0.17個百分點。隨著全國疫情得到有效控制，各地經(jīng)濟活動逐步活躍，4月房地產(chǎn)市場亦恢復(fù)明顯，二手住宅市場價格回升幅度拉大。

南京4月賣地440億元居全國第一

40城賣地收入超3000億元

土地市場在經(jīng)歷3月平穩(wěn)期后4月表現(xiàn)格外火熱。就在4月最后兩天，土拍市場連續(xù)上演大戲。南京、紹興、揚州、佛山等地土地市場格外火熱。

先是4月29日南京以129.06億元總價成交5宗地后，4月30日再次以242.4億元成交5宗地塊，超過20家房企競逐；紹興、揚州、佛山也不甘落后，多宗地塊競價超百輪，最高溢價率達到88%。

4月單月，全國土地市場供應(yīng)量環(huán)比增加近四成，同比小幅走高，宅地供應(yīng)同環(huán)比上揚。全國范圍整體成交量、價齊齊環(huán)比上揚，收金總額環(huán)比翻番，但溢價率同比有所縮水。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，4 月40個典型城市土地成交建筑面積5711.9萬平方米，環(huán)比增長103.9%，同比增長24.2%；土地出讓金收入為3043.5億元，環(huán)比增長121.2%，同比增長 21.4%。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，4月份300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來新高；成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點，其中，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。

分城市能級看，一線城市供應(yīng)量環(huán)比增逾3成，北上廣深均有宅地入市，成交量繼續(xù)走高；二線城市供應(yīng)同、環(huán)比走高，成交方面量價齊漲，溢價率同比縮水；三四線城市供應(yīng)量同比增逾4成，成交總量環(huán)比增加，收金總額環(huán)比增加超8成。

數(shù)據(jù)來源：中指院

中指數(shù)據(jù)顯示，4月城市土地出讓金榜單TOP20總額同比增加超過4成，入榜門檻比去年同期增加了10%。長三角土地市場在銷售市場保持了同樣的復(fù)蘇節(jié)奏，占據(jù)城市榜單前三席，其中南京以土地出讓金436億元領(lǐng)跑全國。

南京同樣有三宗宅地入圍全國總價TOP10，分別位列第2、3、4位，成為當(dāng)之無愧的“霸主”。冠軍則屬于廈門總價103.6億元的“神秘新地王”，同時該地塊也為排行榜中樓面價最高地塊，樓面均價49310元/平方米。從入榜地塊來看，規(guī)劃建筑體量較大，拿地企業(yè)多為知名房企，TOP10宅地總額同比也上漲了40%。

累計來看，1～4月全國土地成交金額TOP10城市總計成交5427億元，同比增長39.9%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交10809萬平方米，同比增長18.1%。其中，上海以870億元的成交總價仍位居榜單首位，杭州和北京分別以861億元和851億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。規(guī)劃建筑面積方面，成都以2057萬平方米穩(wěn)居榜首，青島和西安分別以1248萬平方米和1219萬平方米緊隨其后。

值得關(guān)注的是，二線城市溫州、南京增速分別為178%、139%，增速明顯加；占據(jù)成交規(guī)劃建筑面積榜首的成都較去年同期增長71%，長春、唐山也分別增長了88%、84%。

疫情的好轉(zhuǎn)為部分資金較充裕的房企打開了積極補倉“超車”的窗口。前4個月，TOP10房企出手闊綽，拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。保利發(fā)展、香港置地和中國恒大位列前三。4月單月，中國恒大勢頭強勁，接連在北京拿地2宗，又以68億元于廣州拿地，僅一線城市拿地金額就高達130億元。

1～4月房企拿地金額前十 數(shù)據(jù)來源：中指院

克而瑞研究中心統(tǒng)計，4月TOP50中半數(shù)房企單月拿地金額超過50億元，其中9家房企投資金額已過百億，幾乎占到前4月投資額50%以上，恒大、碧桂園更是達到200億元左右。

4月單月投資金額超過50億元的房企中，多數(shù)房企投資額較前3個月有大幅增長，其中，新城、正榮、金地等4月投資金額為90億元以上，較前3個月拿地金額均值漲幅超過2倍，分別為475%、1490%、441%，且拿地銷售比均遠超行業(yè)平均，整體投資力度在加碼。

TOP50房企4月單月拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105.0%；TOP100房企拿地總額3882億元，環(huán)增108.9%。雖然房企4月單月表現(xiàn)積極，但累計拿地仍舊不比去年同期。

恒大4月銷售創(chuàng)同期歷史新高

百強房企環(huán)比增幅均值60.6%

5月6日，中國恒大發(fā)布公告，4月實現(xiàn)銷售652.1億元，同比增長11.6%；銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%；銷售回款646.5億元，同比增長70.8%，均創(chuàng)同期歷史新高。

恒大近幾個月可謂獨領(lǐng)風(fēng)騷，節(jié)后率先打出網(wǎng)上賣房全民營銷組合拳，按其說法，1～4月的銷售和回款已經(jīng)刷新同期最高紀錄：累計銷售2125.7億元，同比增長19.4%；累計銷售面積2371.1萬平方米，同比增長43%；累計回款1782億元，同比增長60.8%，接近公司去年上半年1874億元回款總額。

1～4月房企銷售榜前十 數(shù)據(jù)來源：中指院

從中指院報告看，其他房企與“恒碧萬”的差距非常大。在碧桂園的2115億元和萬科的1860億元之外，排名第四的保利發(fā)展是1080億元。不過，盡管TOP100銷售規(guī)模同比下降15.2%，但銷售額破百億房企增至61家。

具體來看，TOP100房企銷售額均值達259.7億元，銷售面積均值為196.2萬平方米。房企銷售額超過百億的企業(yè)達61家，均值為381.7億元。其中，恒大、碧桂園破兩千億，均值達2119.4億元，萬科、保利破千億。房企銷售額TOP100的門檻為52.5億元。

從各陣營銷售及同比來看，1～4月，TOP10房企銷售額均值為1148.2億元，銷售額同比均值下降10%，11～30企業(yè)銷售額均值為341.8億元，同比均值下降13%；31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的銷售額均值分別為183.6億元和79.6億元，同比均值分別下降12.5%和18.6%。

1～4月房企各陣營數(shù)量、銷售額及銷售面積均值情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

但從4月單月來看，房企銷售額TOP100的環(huán)比增長率均值為60.6%，其中前10企業(yè)環(huán)比增長率均值為14.1%，其他各陣營銷售額環(huán)比增長率均值分別為25.3%、39.4%、95.2%。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波指出，TOP100中有40家房企關(guān)注度較高。如果看4月的單月回正，40家里有約20家實現(xiàn)了正向增長。藍光、禹洲、花樣年、建業(yè)、綠城，單一的同比增速都超過50%。1～4月累計值方面，40家房企中，大概7家房企現(xiàn)在已經(jīng)實現(xiàn)累計業(yè)績的同比增長。其中，恒大、綠城、金茂、世茂，不僅4月單月轉(zhuǎn)正，而且還是前4個月累計全線轉(zhuǎn)正。

克而瑞方面表示，4月略超預(yù)期。整個市場來看，尤其是重點的一些熱門城市銷售逐漸恢復(fù)正常，房企業(yè)績在4月也達到了一個正向增長。

事實上，4月房企集團層面的營銷活動較少，多為項目及區(qū)域營銷。折扣方面，恒大集團讓利幅度較大，全國619個樓盤讓利優(yōu)惠，最高達到81折優(yōu)惠，雖然部分房企也有跟進，但總體折扣仍與上月持平，在9折左右。

房企線下營銷正逐步恢復(fù)，線上端營銷力度依舊不減，直播賣房則更進一步。除了邀請明星助力賣房，如富力攜手李湘、恒大攜手佟大為，碧桂園攜手汪涵等，還推出了大規(guī)模直播賣房活動，例如富力從4月26日起為期2個月的“百城百盤，老總直播”計劃，以及保利在安徽區(qū)域推出4月19日直播秒百套好房等活動。

深圳現(xiàn)6.3萬/平掛牌“指導(dǎo)價”松綁政策“見光死”

在堅持“房住不炒”定位的前提下，4月各地政府調(diào)控政策保持穩(wěn)定，采取了更加靈活的因城施策，多地繼續(xù)優(yōu)化人才落戶、人才購房政策，加大公積金貸款支持力度。杭州、南京和蘇州等城市加大引才步伐和力度，沈陽、南昌、昆明和濟南等城市則全面取消人才落戶限制。

也有一些城市試圖放松購房限制措施，如青島、荊州等城市出臺的涉及“放松限售、限購”和“降首付”等政策被撤回。

“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站4月10日晚發(fā)布消費季“網(wǎng)絡(luò)房展”活動規(guī)則，提及“鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。”但很快這一條款被修改，且活動規(guī)則中強調(diào)了繼續(xù)實行限購、限售政策。

4月20日，湖北荊州市住建局公布《荊州意見》，從土地出讓、開發(fā)、建設(shè)、預(yù)售、信貸、購房、稅費等全方位、多層次給予優(yōu)惠。規(guī)定自4月18日至6月30日在荊州市購買新建商品房，繳納購房契稅后，由財政部門全額獎勵返還。并且參加疫情防控的一線醫(yī)護人員在荊州市購房，購房契稅優(yōu)惠期延長到2020年年底。但2天后的4月22日晚間被荊州市人民政府緊急叫停。

此外，近期市場“過熱”的城市，也引發(fā)了監(jiān)管和整治。深圳光明區(qū)住建局對區(qū)域內(nèi)的4個熱點樓盤口頭傳達了6.3萬元/平方米“指導(dǎo)價”。這是深圳房地產(chǎn)發(fā)展史上第一次官方對房價給出“具體”指導(dǎo)意見。而這一輪整治并不限于光明區(qū)，二手房熱點片區(qū)里價格異常、明顯偏離市場行情的二手盤源，均是本輪監(jiān)管重點關(guān)注的對象。多家機構(gòu)及市場人士判斷，在監(jiān)管介入后，5月深圳二手住宅成交均價有望維穩(wěn)甚至穩(wěn)步回落。

金融信貸層面，“房住不炒”定位仍然堅決，房地產(chǎn)金融監(jiān)管依舊從嚴。4月17日，中共中央政治局召開會議，會議強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，銀保監(jiān)會強調(diào)貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，對于違規(guī)把貸款流入到房地產(chǎn)市場的行為要堅決予以糾正。

記者手記丨樓市真的全面回暖了？

隨著一線城市豪宅大賣、地王頻出、二線城市土地溢價率不斷攀高，疫情后的全國樓市從小陽春一直走到“紅五月”，全國多個城市新房供求同比跌幅由上月的3成收窄至不足1成，近乎與去年同期持平。

值得關(guān)注的是，百強房企銷售正在以超預(yù)期的姿態(tài)恢復(fù)。百強房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比終于回正。但一季度的影響仍不容小覷，今年前4個月全口徑銷售業(yè)績規(guī)模依然同比下降14.5%。

記者在梳理數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，作為樓市晴雨表，土地市場的表現(xiàn)竟然遠遠強于新房銷售，本月土地出讓金冠軍城市南京，兩天內(nèi)出讓10宗地塊，總價超371億元；而紹興、揚州、佛山等地拍地競價再現(xiàn)“百輪鏖戰(zhàn)”，最高溢價率飆升至近年罕見的88%。

然而“紅五月能否延續(xù)”的問題值得冷靜思考，2016年多個全國地王項目“涼涼”的歷史會否重演？根據(jù)記者的觀察，一方面，不同層級城市之間已經(jīng)出現(xiàn)分化，例如中部二線城市4月成交同比降幅最高；西部和東北的二線城市處于板塊輪動的最末，目前仍處于降溫階段；另一方面，因為疫情封凍市場而繼續(xù)的購買力，可能在3月和4月的市場中已經(jīng)得以釋放，未必存在繼續(xù)支撐市場反彈的動能。在當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交并不具備大幅增長條件。

記者：包晶晶 陳夢妤

編輯：陳夢妤

視覺：李世強

排版：陳夢妤 羅微楊

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