有房產(chǎn)抵押可閉著眼睛放貸？銀行實地查看且持續(xù)追蹤 嚴(yán)防資金變相流入樓市

每經(jīng)記者 邊萬莉每經(jīng)編輯 文多

圖片來源：攝圖網(wǎng)

近日，網(wǎng)上流傳“深圳小微企業(yè)經(jīng)營貸資金流入樓市”，這是真的嗎？為弄清原委，記者探訪了深圳的幾家銀行，深入了解銀行發(fā)放貸款的準(zhǔn)入門檻、實際流程、貸后追蹤等操作過程。

記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，銀行在發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款前，信貸人員都會上門核實抵押物評估價值、抵質(zhì)押狀態(tài)以及房產(chǎn)持有時間等情況。特別需要注意的是，銀行要求貸款抵押的房產(chǎn)的持有時間至少需要在半年以上，為的就是防止信貸資金被挪用變相流入樓市。

而且，放款并不意味結(jié)束，銀行還會持續(xù)跟蹤貸款資金去向，一旦發(fā)現(xiàn)流向可疑，就會提前收回貸款。根據(jù)排查結(jié)果來看，深圳地區(qū)銀行未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況。

“肯定不行”，銀行不約而同地向記者給出了這樣的回復(fù)，并舉了不少例子證明這點。

2019年12月11日，張某貴以163萬元的價格拍得一處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。2020年3月17日，他按評估價七成向招商銀行深圳分行申請小微經(jīng)營貸150萬元，申貸時產(chǎn)權(quán)取得時間已滿3個月，審批人員在審批時判斷其資金用途涉賺置換拍賣購房款，于是拒單。

今年，中國銀行深圳市分行客戶經(jīng)理上門查看某企業(yè)經(jīng)營狀況時，發(fā)現(xiàn)某借款人經(jīng)營地址位于鹽田區(qū)某小區(qū)，其實際用途是住家且并無員工在場，客戶意向申請貸款600萬元，用于購買電腦設(shè)備。客戶經(jīng)理與其溝通后了解到，公司并無實際經(jīng)營，另經(jīng)過上網(wǎng)比對，發(fā)現(xiàn)電腦單價明顯低于客戶采購單價。因此初步判斷為空殼公司，且用途不真實，由此拒絕了客戶的貸款申請。

“曾經(jīng)有一名客戶申請時抵押物處于毛坯狀態(tài)，我行認(rèn)為有炒房嫌疑，在客戶無法提供全面經(jīng)營信息的情況下，拒絕了貸款申請。”上海銀行深圳分行表示，要求針對抵押貸的貸前調(diào)查做到“實地查看經(jīng)營場所，實地查看抵押物”，堅決杜絕“閉眼做抵押貸”的心態(tài)。

類似于上述情形的案例并不少。部分借款人為從銀行獲得進(jìn)入樓市或股市的資金，編造事實，試圖騙取銀行獲得貸款，但是銀行在這方面的把控更嚴(yán)格。事實上，借款人的伎倆根本無法蒙騙銀行的火眼金睛。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2020年，招商銀行深圳分行共發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場貸款3筆，均已提前收回違規(guī)貸款。今年以來，招商銀行深圳分行發(fā)放抵押經(jīng)營貸5893筆，其中抵押房產(chǎn)持有時間1年以上的占比超90%。年初以來，上海銀行深圳分行發(fā)放抵押經(jīng)營貸拳頭產(chǎn)品“宅即貸”34筆，金額合計2.2億元，而所有貸款抵押房產(chǎn)的持有時間，在8個月至5年不等。

銀行是如何決定要不要貸款給借款人呢？又如何識別真?zhèn)文?？答案，是實地走訪。

“對于通過房產(chǎn)抵押申請貸款的企業(yè)主，信貸人員都上門核實抵押物評估價值、抵質(zhì)押狀態(tài)以及房產(chǎn)持有時間等情況。我們堅持不滿半年的房產(chǎn)不予申請抵押貸款，防止信貸資金被挪用變相流入房市。”深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行（以下簡稱銀座村鎮(zhèn)銀行）行長李文榮介紹，疫情期間該行累計發(fā)放抵押貸款16筆，總金額3224萬元，所有抵押房產(chǎn)持有期限均在3年以上。沒有出現(xiàn)客戶全款買房，然后用新購房產(chǎn)作為抵押向銀行申請經(jīng)營貸的情形。

3月以來為支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，銀座村鎮(zhèn)銀行開啟客戶大拜訪行動，信貸人員進(jìn)社區(qū)、進(jìn)廠區(qū)，累計電話聯(lián)系及實地走訪客戶8000多戶，重點了解客戶受疫情影響、復(fù)工復(fù)產(chǎn)中存在的經(jīng)營困難，掌握企業(yè)真實的生產(chǎn)經(jīng)營活動及資金需求。

對涉及企業(yè)復(fù)工生產(chǎn)經(jīng)營的貸款需求，通過分析企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債的變化情況，并對購銷合同、訂單等信息進(jìn)行交叉檢驗，確認(rèn)申請授信金額是否合理，核實借款用途的真實性。銀座村鎮(zhèn)銀行行長李文榮特別強(qiáng)調(diào)：“對成立或受讓時間較短的借款人要開展進(jìn)一步嚴(yán)格審查，不存在對注冊不久的企業(yè)發(fā)放貸款的不審慎情形。”

招商銀行深圳分行向記者表示，在發(fā)放小微信貸前，該行都要通過貸前客戶經(jīng)理實地考察借款企業(yè)經(jīng)營場所、審查借款人/借款企業(yè)經(jīng)營流水與貸款規(guī)模匹配度等手段核查小微企業(yè)經(jīng)營真實性，不向無實際經(jīng)營和經(jīng)營流水不真實的空殼企業(yè)發(fā)放貸款；嚴(yán)格審查借款人對抵押物的持有時間，對于房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請抵押經(jīng)營貸的業(yè)務(wù)加強(qiáng)調(diào)查，對于押品持有時間過短的不予準(zhǔn)入，嚴(yán)防變相房貸。

中國銀行深圳市分行表示，關(guān)于房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸，經(jīng)過排查：該行一直的準(zhǔn)入門檻就是“借款人企業(yè)持續(xù)經(jīng)營1年以上”，“抵押房產(chǎn)持有時間不低于6個月”的貸款準(zhǔn)入政策，不存在房產(chǎn)交易完成后，短期內(nèi)申請抵押經(jīng)營貸的情形；對個人經(jīng)營貸金額50萬元以上的嚴(yán)格執(zhí)行受托支付的要求，并對貸款資金流向進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，夯實貸款管理要求，今年沒發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房市的情況；深圳中行也尚未向相應(yīng)機(jī)構(gòu)上報“貼息客戶清單”，不存在貼息資金進(jìn)入樓市的情形。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

對此，李文榮表示，銀座村鎮(zhèn)銀行對貸款資金的使用情況都通過相關(guān)支付憑證、受托支付與貸后檢查相結(jié)合的“交叉檢驗”方式，確保每筆資金真正用于復(fù)工復(fù)產(chǎn)。同時嚴(yán)查并禁止信貸資金借道回流借款人賬戶或違規(guī)流入房市，對借款人貸后房產(chǎn)新增情況也加強(qiáng)監(jiān)測。

針對近期經(jīng)營貸相關(guān)情況，上海銀行深圳分行迅速展開了全面風(fēng)險排查，自查未發(fā)現(xiàn)有小微企業(yè)經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。具體而言，對經(jīng)營貸客戶準(zhǔn)入時均要求其必須注冊一年以上，必須提供對公對私真實流水；在審批中重視需求合理性審查；原則上要求抵押房產(chǎn)過戶時間在貸款申請半年以前。

招商銀行深圳分行在貸后加強(qiáng)貸款資金用途監(jiān)測時，還對敏感字段進(jìn)行了重點排查。具體為，“對全量房抵經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的貸款資金流向進(jìn)行監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)貸款發(fā)放后資金轉(zhuǎn)入或刷卡進(jìn)入開發(fā)商賬戶，交易備注首付款或者購房款等敏感字段的可疑數(shù)據(jù)進(jìn)行重點排查，對于違規(guī)貸款采取額度暫停，不予進(jìn)行貼息申報，并提前收回貸款的措施”。

“年初曾發(fā)現(xiàn)一貸款戶貸款資金流向其關(guān)聯(lián)企業(yè)，隨即提前收回貸款”，上海銀行深圳分行持續(xù)通過貸后系統(tǒng)監(jiān)測貸款資金流向，該行在貸后管理中明確，首次貸后檢查資料采集須重點關(guān)注借款人及配偶的征信中，是否存在新增或減少房貸的情形。

李文榮向記者表示，服務(wù)客戶要知根知底，小微金融不是“見樓就貸”。要堅守服務(wù)小微企業(yè)的“初心”真的很不容易。正是始終堅持以社區(qū)銀行商業(yè)模式深耕本地，不是只看“房產(chǎn)抵押”，不受樓市股市誘惑，憑借信貸人員的“手勤、腳勤”，才能與小微企業(yè)結(jié)成‘叫得應(yīng)、幫得上’的好朋友，在疫情期間與小微企業(yè)相互依托、相互攙扶，共同發(fā)展。