疫情期間長(zhǎng)租公寓的自救讓租客夢(mèng)碎都市

　　2020年的突發(fā)疫情，讓超過(guò)十億人只能宅在家中，“硬核”的鄉(xiāng)村防疫戰(zhàn)上演的同時(shí)，城市的管理措施也在日益加強(qiáng)，不少社區(qū)還對(duì)外來(lái)人口采取了程度不一的限制措施：

　　一些城鎮(zhèn)和社區(qū)發(fā)出通知，勸阻外地人員返程和租戶入??；

　　2月10日，成都某社區(qū)發(fā)布公告稱,“返蓉租戶進(jìn)小區(qū)需交50萬(wàn)保證金”，目前，該公告已被撤下；

　　北京一些社區(qū)租戶返程，需要房東/業(yè)主與租客雙方簽訂“自覺(jué)隔離14天”的承諾書(shū)、租客出示健康證明才能入住，昌平多社區(qū)甚至采取了非業(yè)主不能入住的嚴(yán)格核查措施；

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　　幾年前，站長(zhǎng)資源平臺(tái)流行一個(gè)辯題叫做“選擇大城床，還是小城房？”

　　在租客身份與城市認(rèn)同間徘徊難定，這是當(dāng)代都市客共同的現(xiàn)實(shí)困境。

　　作為城市房屋租賃新興勢(shì)力的長(zhǎng)租公寓，也顯現(xiàn)出各種亂象：

　　1月底，蛋殼公寓被爆出，以疫情為由，單方面要求房東增加一個(gè)月空置期(武漢地區(qū)3個(gè)月)，也就是免租，與此同時(shí)，卻并未給租戶免租；

　　自如則被指，借疫情漲價(jià)，不少租客反映，租金續(xù)租普遍在10%~30%，漲價(jià)的具體方法包括“假期不退租、短租變長(zhǎng)租、續(xù)長(zhǎng)租漲價(jià)”等等。

　　實(shí)際上，2019年包括北上廣深等不少城市的租金價(jià)格都有所下降。

　　貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年全年范圍看，全國(guó)重點(diǎn)18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%，部分房源還推出首月零租金的促銷活動(dòng)。

　　而另一面，很多長(zhǎng)租公寓仍在漲價(jià)，蛋殼在上市前就被爆出要求業(yè)主降租，同時(shí)對(duì)租客漲價(jià)，與此次疫情中的套路如出一轍。

　　買房經(jīng)濟(jì)能力不足，租房市場(chǎng)環(huán)境不佳，這是城市流入人口在居住問(wèn)題上面臨的普遍問(wèn)題。

　　上世紀(jì)九十年代，我國(guó)開(kāi)始推廣經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，為城鎮(zhèn)中低收入家庭、居住困難戶提供社會(huì)保障性商品房，但其供給比例和發(fā)揮的作用一直很有限。

　　近些年，廣州、青島等很多城市已經(jīng)不再新立項(xiàng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，取而代之的是共有產(chǎn)權(quán)房和公租房在逐漸被推廣為廣泛的保障性住房制度。

　　但由于核心城市房?jī)r(jià)居高不下，再加上城市的人口流動(dòng)以及獨(dú)居生活比較普遍，市場(chǎng)化房屋租賃仍然是城市流入人口居住問(wèn)題最現(xiàn)實(shí)的解決方案。

　　疫情時(shí)期的租賃市場(chǎng)亂象，折射出很多值得思考問(wèn)題：

　　近些年，租賃市場(chǎng)的漲價(jià)基礎(chǔ)在哪里？

　　長(zhǎng)租公寓給租賃市場(chǎng)帶來(lái)了哪些變化？

　　為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)的租客群體，在城市的生存狀況如何？

　　房屋租賃的市場(chǎng)變化將如何影響城市發(fā)展？

　　城市的活力根本上源于人口的活力，無(wú)論是公共住宅還是住房租賃，如何改善城市人的居住狀況也就顯得尤為重要。

　　正如簡(jiǎn)·雅各布斯在《美國(guó)大城市的死與生》所述：公共住宅本身并不是一個(gè)目的，它只能是達(dá)到目的的一種手段，這個(gè)目的是把我們的城市變成適合居住的地方。

　　1、降溫的租賃市場(chǎng)，漲價(jià)的長(zhǎng)租公寓

　　“口惠而心不實(shí)”

　　2020年的新冠肺炎對(duì)租客的影響，蛋殼、自如等長(zhǎng)租公寓相繼被爆出以疫情為由要求房東降價(jià)，給租戶漲價(jià)。

　　其后，蛋殼回應(yīng)，將為武漢城市租客返還一個(gè)月租金(3月2日后)，針對(duì)其他城市租客，將根據(jù)當(dāng)?shù)匮舆t返工政策，提供相應(yīng)天數(shù)的租金返還或免費(fèi)延住天數(shù)。

　　對(duì)此，有蛋殼房東反映，蛋殼單方面要求業(yè)主免除的是超30天的租金(武漢3個(gè)月)，而僅給租戶免除10天租金(以2月10日復(fù)工計(jì))，這中間存在著20天以上的差價(jià)空間；

　　蛋殼的租客發(fā)現(xiàn)，蛋殼的十天租金補(bǔ)貼，僅能在蛋殼APP內(nèi)用來(lái)抵扣服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)(非自繳)、租金(分期月付除外)及續(xù)租首付款等費(fèi)用。

　　早在去年年末，蛋殼未上市前，就被爆出逼房東降租、給租客漲價(jià)。

　　而自如對(duì)于漲價(jià)的“執(zhí)著”也毫不遜色，2018年12月起，自如取消了漲價(jià)不超過(guò)5%的承諾(當(dāng)年8月承諾)，漲價(jià)最高幅度達(dá)10%。

　　此次疫情中，自如針對(duì)租客的漲價(jià)，被指責(zé)趁租客不便搬家“坐地起價(jià)”，續(xù)租的普遍漲幅在10%~30%左右。

　　有租客稱，因疫情原因不得已想短租一個(gè)月，但是要短租的話價(jià)格要漲兩次，一次是在原基礎(chǔ)價(jià)格上漲10%算是長(zhǎng)租漲價(jià)，然后短租再漲15%，服務(wù)費(fèi)照常收取10%。

　　2月10日，自如回應(yīng)稱，多是因長(zhǎng)租客想改為短期續(xù)約引起，與租客基本達(dá)成共識(shí)。

　　2月12日，自如回應(yīng)，疫情期間和之后房租保持價(jià)格平穩(wěn)，同時(shí)在全國(guó)九城推出新簽自如客“0押金”租房。而對(duì)于因疫情導(dǎo)致2020年3月1日后還無(wú)法返回租住城市，且暫時(shí)不考慮繼續(xù)居住的自如客，屆時(shí)可以為租客辦理無(wú)責(zé)退租。

　　看似因疫情原因給出的各種優(yōu)惠實(shí)際上仍然存在問(wèn)題，早在2018年，由于租賃市場(chǎng)不景氣，包括自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓就開(kāi)始了“首月免租”的促銷活動(dòng)，2019年，這些長(zhǎng)租公寓也普遍推出了“首月免租、免押入住、服務(wù)費(fèi)折扣”等促銷活動(dòng)。

　　也就是說(shuō)，這些基本上屬于正常的促銷活動(dòng)，不過(guò)，疫情壓力下，連年虧損的長(zhǎng)租公寓確實(shí)也很難拿出更大的優(yōu)惠。

　　但其實(shí)，最大的問(wèn)題在于，長(zhǎng)租公寓在房東、租客之間的信息差價(jià)不透明，因此缺乏用戶信任，令人懷疑是否存在“明降暗漲”的操作？

　　2、長(zhǎng)租公寓、房東、租客的三方博弈

　　“買單的最終還是租客”

　　近幾年，租房市場(chǎng)漲價(jià)過(guò)快，很大程度上是受長(zhǎng)租公寓的競(jìng)價(jià)收房源模式之害，而長(zhǎng)租公寓自身的運(yùn)營(yíng)成本很高，效率不高，進(jìn)一步抬升了漲價(jià)基礎(chǔ)。

　　出租房，主要是解決城市流動(dòng)人口的住房需求的商品，市場(chǎng)供給、需求方數(shù)量龐大，即使在信息發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，依然存在著相當(dāng)程度的信息差，傳統(tǒng)的房屋中介就是賺中間的信息差費(fèi)用。

　　“讓合適的租客找到合適的出租方”，似乎是一個(gè)永恒的難題。

　　直到近些年長(zhǎng)租公寓的興起，這些“二房東”們通過(guò)批量租賃市場(chǎng)閑置房、統(tǒng)一裝修、配備家電用品等完成了一次租方市場(chǎng)的“品牌升級(jí)”。

　　長(zhǎng)租公寓一般有著相對(duì)良好的裝修、維修保潔服務(wù)、以及相對(duì)靈活的租期，押一付一的支付方式......種種附加特質(zhì)使得長(zhǎng)租公寓的住房有了些許規(guī)格化的“標(biāo)品”特質(zhì)。

　　對(duì)于收入相對(duì)還不錯(cuò)的都市白領(lǐng)們來(lái)說(shuō)，選擇一家長(zhǎng)租公寓成為很多人品質(zhì)生活的第一步。

　　但長(zhǎng)租公寓的問(wèn)題也很明顯，由于需要簽約大量的房源形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，再加上行業(yè)涌入的競(jìng)爭(zhēng)者眾多，彼此非理性抬價(jià)問(wèn)題特別突出，是近些年房租租賃整體價(jià)格上漲過(guò)快的主推力。

　　品牌公寓拿到房源后，還需要至少為期三個(gè)月的的裝修與空置過(guò)渡期，每期租客退租、換房也有一段時(shí)間的空置期，開(kāi)拓新市場(chǎng)、收房、裝修、人力等運(yùn)營(yíng)成本往往居高不下。

　　長(zhǎng)租公寓要“燒錢”，除了不斷融資，提高租金費(fèi)用、收取服務(wù)費(fèi)、維修保潔等附加費(fèi)用外，往往還有兩個(gè)措施：

　　其一是將客廳等使用率較低的公共空間改造(隔斷)為原戶型之外的臥室(戶型N+1)，這樣就能多收一間臥室的錢；

　　其二是推廣租金貸，以租客的名義從金融機(jī)構(gòu)貸款，以此提前獲得年租資金，借以維持?jǐn)U張和運(yùn)營(yíng)支出，而租客則向金融機(jī)構(gòu)分期償還租房貸款，這也就是“押一付一”的來(lái)由。

　　作為出租方的長(zhǎng)租公寓天然具有一種將成本連同風(fēng)險(xiǎn)一并轉(zhuǎn)嫁給租客的“稟賦”，比如這些年層出不窮的自如甲醛屋事件、品牌方暴雷跑路等等。

　　對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低利潤(rùn)是一個(gè)普遍特征，一旦資金回流跟不上，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，市場(chǎng)環(huán)境、政策因素帶來(lái)的租房市場(chǎng)變化也充滿著不確定性。

　　2019年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)60家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善等問(wèn)題破產(chǎn)。

　　早在2018年，杭州、上海等地方政府就曾出臺(tái)過(guò)嚴(yán)格規(guī)范長(zhǎng)租公寓租金貸業(yè)務(wù)的文件，2019年12月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、市場(chǎng)監(jiān)管總局等6部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，意見(jiàn)提出各地方要指導(dǎo)租房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，并規(guī)定住房租金貸款不得超過(guò)企業(yè)租金收入占比的30%，超過(guò)比例應(yīng)于2022年年底前調(diào)整到位。

　　租金押金納入監(jiān)管，30%的租金貸上限......這些政策給長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)模式帶來(lái)了更大的壓力。

　　租金貸是典型的“飲鴆止渴”，靠資本維生的長(zhǎng)租公寓，不能停下擴(kuò)張腳步，撐的過(guò)上市就能熬到下一個(gè)階段，撐不過(guò)就直接倒閉。

　　年初剛剛上市的蛋殼，相對(duì)指標(biāo)都是行業(yè)內(nèi)比較出色的，但招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)依然駭人：在2017年，91.3%的用戶使用了租金貸，2018年和截至2019年前9個(gè)月，租金貸占收入比例分別為75.8%、67.9%，貸款金額分別為9.38億元、21.27億元、31.57億元。

　　蛋殼公寓的租金貸的占比雖然在下降，但增長(zhǎng)規(guī)模依然龐大，67.9%的比例是監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)兩倍多。

　　對(duì)資本的高度依賴造成了長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)從出現(xiàn)就必須維持高速規(guī)模擴(kuò)張的步伐，快則生慢則亡，資金鏈猶如一根繃緊的橡皮筋，經(jīng)不得大風(fēng)大浪。

　　這場(chǎng)突出起來(lái)的疫情，對(duì)長(zhǎng)租公寓的影響也就可想而知，尤其是在疫情防控的嚴(yán)峻形式下，部分城市、社區(qū)要求住房租賃企業(yè)“只出不進(jìn)”，也就意味著長(zhǎng)租公寓將進(jìn)入一段為期不短的租賃蕭條期。

　　在沒(méi)有資本注入的情況下，想續(xù)命的公寓方天然的就會(huì)將壓力轉(zhuǎn)嫁給房東和租客兩端，于是也就有了之前提到的要求房東降租、租客漲價(jià)的操作。

　　其實(shí)從市場(chǎng)契約的角度看，維持現(xiàn)有租賃履約并非不可理解，但一邊要求房東降租，又給租客漲價(jià)的雙重操作，長(zhǎng)租公寓攫取了數(shù)目龐大的利潤(rùn)差值。

　　長(zhǎng)租公寓、房東、租客，這是目前住房租賃市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)排序，在供需本身沒(méi)有出現(xiàn)大問(wèn)題的情況下，行業(yè)壓力最終還是會(huì)由租客買單。

　　3、住房與城市化

　　“城市化歸根到底是人的城市化”

　　在長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)之前，國(guó)內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)缺乏足夠的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)能力。

　　普遍單價(jià)較高的長(zhǎng)租公寓受歡迎的這些年，實(shí)際上是有一定支付能力和意愿的客戶愿意為增值服務(wù)買單。

　　長(zhǎng)租公寓宣傳的是高品質(zhì)、全周期、可信賴的服務(wù)，實(shí)際上是一種“二次租賃+第三方服務(wù)+金融服務(wù)”的復(fù)合產(chǎn)品，這種金融屬性是行業(yè)滾雪球發(fā)展的助推劑，也導(dǎo)致了其對(duì)資本的高度依賴。

　　在通過(guò)高額租金誘惑與大量個(gè)人房東簽單后，長(zhǎng)租公寓方普遍擁有了與房東、租客的議價(jià)能力，此后，無(wú)論是跟房東協(xié)議降低房租還是通知租客漲價(jià)，都有了粗暴對(duì)話和執(zhí)行的底氣。

　　每一次長(zhǎng)租公寓與房東、租客的矛盾，都是一次履約危機(jī)，都在損耗行業(yè)的長(zhǎng)期市場(chǎng)。

　　租賃市場(chǎng)的惡性循環(huán)，損傷的是都市客的對(duì)城市的信心，影響城市的人口流入，最終損害城市的發(fā)展前景。

　　哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授愛(ài)德華·格萊澤在《城市的勝利》中曾指出：

　　建造住房可以讓一座城市得到發(fā)展，并吸引懷有夢(mèng)想的人們。這不僅發(fā)生在陽(yáng)光地帶，在比較古老的城市里也是如此，只要它們擁有足夠多的讓人們喜歡它們的其他理由。

　　長(zhǎng)期看，住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定、有序的基礎(chǔ)還是在供應(yīng)端，大盤來(lái)講是城市住宅資源的合理有效分配，落到細(xì)節(jié)關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主、房東、中介與租客。

　　我們只有兩條路可以選擇，一是基礎(chǔ)住房保障政策的更有效地繼續(xù)推進(jìn)，二是房產(chǎn)市場(chǎng)與配套公共服務(wù)的改革。

　　在現(xiàn)代社會(huì)中，房屋關(guān)聯(lián)的東西太多了，住房問(wèn)題涉及到房市改革、市政管理等跨部門、跨行業(yè)的協(xié)作，讓“房住不炒”成為現(xiàn)實(shí)，還要實(shí)現(xiàn)城市居民公共服務(wù)均等化、將租售同權(quán)落到實(shí)處。

　　這又是個(gè)需要精細(xì)操作的宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了。